O ile maksymalnie mogę zwiększyć kredyt hipoteczny?

To zależy od zdolności kredytowej i aktualnej wartości nieruchomości. Limit wyznacza wskaźnik LTV – zwykle nie przekracza 80–90%.

Jak długo trwa proces zwiększenia kredytu hipotecznego?

Aneks trwa 2–4 tygodnie, refinansowanie – 4–8 tygodni.

Czy zwiększenie kredytu pogorszy moją historię w BIK?

Nie. Terminowa spłata wyższego zobowiązania działa wręcz pozytywnie na scoring.

Czy mogę dobrać kwotę do kredytu ze stałym oprocentowaniem?

Tak, ale bank może zaproponować nową stawkę – np. zmienną – dla dobranej kwoty.

Co jeśli moje dochody spadły od czasu wzięcia kredytu?

Spadek dochodów obniża zdolność kredytową i może uniemożliwić zwiększenie finansowania.

Czy aneks jest zawsze tańszy niż refinansowanie?

Nie zawsze. Refinansowanie bywa droższe na starcie, ale może przynieść większe oszczędności w długim terminie.

Jaki jest najczęstszy powód odmowy zwiększenia kredytu?

Zbyt niski dochód, brak wzrostu wartości nieruchomości lub nieakceptowany cel (np. zakup auta).

Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego?

Najważniejsze informacje w skrócie:

Zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego jest możliwe aneksem, jeśli bank ponownie potwierdzi Twoją zdolność, LTV i wartość zabezpieczenia.
Najmocniej ważą: LTV ≤ 80% (do ok. 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu lub koszcie ryzyka), stabilne dochody i pozytywna historia w BIK.
Uważaj na koszty wejścia: wycena, aneks, wpisy w KW, koszt ryzyka przy LTV > 80% (forma zależna od banku) oraz potencjalna zmiana marży.
Zanim złożysz wniosek, porównaj TCK/RRSO aneksu z refinansem, a przy LTV blisko 80% rozważ jednorazową nadpłatę, żeby zejść poniżej progu.

Tak, bank może zwiększyć kwotę Twojego kredytu hipotecznego aneksem, ale po ponownej analizie kredytowej podobnej do nowego wniosku: ocenie zdolności, LTV i wartości zabezpieczenia. Praktyka opiera się na regulaminach banków oraz limitach LTV z Rekomendacji S KNF. Zastanawiasz się, czy aneks jest korzystniejszy od refinansu lub pożyczki hipotecznej? Poniżej dostajesz proces, progi i liczby, żeby podjąć decyzję bez pomyłek.

Reklama:

Dane na dzień: 13/12/2025 r.

Stopy NBP obowiązujące od 04/12/2025 r.: referencyjna 4,00%, lombardowa 4,50%, depozytowa 3,50%, redyskontowa 4,05%.
Indeksy referencyjne (publikacje GPW Benchmark, 12/12/2025): WIBOR 3M 4,06%, WIRON 1M stopa składana 3,55779%, POLSTR 1M stopa składana 3,96791%.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Czy i kiedy bank pozwala zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego bez zaciągania nowego zobowiązania?

Najważniejsze: bank podwyższa kwotę aneksem dopiero po ponownej ocenie zdolności, LTV i wartości zabezpieczenia, im niższe LTV i lepszy BIK, tym większa szansa.

Bank dopuszcza zwiększenie istniejącego kredytu w formie aneksu, jeśli przejdziesz analizę ryzyka jak przy nowym wniosku: zdolność, LTV i zabezpieczenie. Podwyższenie ma sens przy uzasadnionym celu (np. dokończenie budowy, remont, miejsce postojowe) i stabilnym profilu spłaty widocznym w BIK. Gdy LTV ≤ 80% oraz dochody nie budzą zastrzeżeń, akceptacja jest częstsza. Powyżej 80% bank zwykle wymaga dodatkowego zabezpieczenia lub dodatkowego kosztu ryzyka (forma zależy od banku, np. ubezpieczenie brakującego wkładu, czasowa dopłata do marży, kaucja/blokada środków, poręczenie).

Przykład: wartość mieszkania 700 000 zł, saldo 490 000 zł (LTV 70%). Dobranie 70 000 zł podniesie LTV do ok. 80%, tu każde opóźnienie w BIK lub niestabilny dochód realnie obniża szanse na zgodę. Jeśli ryzyko przekracza politykę banku, otrzymasz alternatywy: pożyczkę hipoteczną, refinans, dodatkowe zabezpieczenie lub współkredytobiorcę.

Jakie warunki zdolności, wskaźnika LTV i historii w BIK decydują o podwyższeniu kwoty kredytu?

Najważniejsze: liczą się trzy filary: zdolność (DTI/DStI), LTV oraz jakość historii w BIK, bez opóźnień i bez „nerwowych” zapytań.

Decydują trzy filary. Zdolność: bank przelicza DTI/DStI i odporność budżetu, biorąc pod uwagę stałość dochodu oraz Twoje zobowiązania raportowane do BIK. LTV: w praktyce banki preferują ≤ 80%, a wyższy poziom przechodzi tylko przy dodatkowym zabezpieczeniu lub koszcie ryzyka. Historia BIK: brak opóźnień, stabilny trend płatności, brak nadmiernej liczby zapytań.

Przykład profilu mocnego: LTV 70%, brak opóźnień > 30 dni w ostatnich 12 miesiącach, umowa o pracę na czas nieokreślony, brak wysokich limitów na kartach. Jeśli masz krótką historię dochodu lub świeże opóźnienia, bank ogranicza ekspozycję lub obniża dopuszczalną kwotę dobrania. Przed wnioskiem pobierz raport BIK i popraw oczywiste błędy danych.

Jak technicznie przebiega podwyższenie kredytu: aneks do umowy, nowa wycena i aktualizacja zabezpieczenia?

Najważniejsze: proces wygląda jak mini „nowy kredyt”: wniosek, wycena, decyzja, aneks, aktualizacja KW, wypłata środków.

Składasz wniosek o zmianę warunków, bank uruchamia analizę i wycenę (operat rzeczoznawcy lub model AVM). Po decyzji przygotowuje aneks z nową kwotą, ewentualną marżą, harmonogramem i kosztami. Zabezpieczenie w KW aktualizuje się przez zwiększenie sumy hipoteki lub wpis dodatkowej hipoteki. Bank może wymagać aktualizacji polis (nieruchomość, na życie) i cesji.

Przy remontach i budowie wypłata bywa transzowa, rozliczana fakturami i zdjęciami postępu prac. Cały proces jest zwykle krótszy niż nowy kredyt, bo bank ma historię relacji i spłat, ale formalnie to nadal pełna weryfikacja ryzyka.

Jakie dokumenty i dane finansowe trzeba złożyć, aby bank rozpatrzył wniosek o podwyższenie kwoty?

Najważniejsze: komplet dokumentów o dochodach + dokumenty nieruchomości + dokumenty celu, bo braki wydłużają decyzję i zwiększają ryzyko odmowy.

Przygotuj: dokumenty tożsamości i stan cywilny, zgody współmałżonka, dokumenty dochodowe (zaświadczenie od pracodawcy lub PIT, przy JDG KPiR, ZUS/US, wyciągi), dokumenty nieruchomości (odpis z KW, akt nabycia), zgodę na BIK, polisy z cesją oraz wycenę.

Dla remontów: kosztorys i harmonogram. Dla zakupu miejsca lub komórki: aneks dewelopera lub akt. Dla konsolidacji: zaświadczenia o saldach i potwierdzenia zamknięcia kart/limitów po spłacie. Kompletny pakiet minimalizuje ryzyko dodatkowych wezwań.

Parametr	Wartość/zakres	Źródło
Preferowany próg LTV bez dodatkowego zabezpieczenia lub kosztu ryzyka	ok. 80%	KNF, Rekomendacja S (06/2023, PDF)
LTV możliwe przy dodatkowym zabezpieczeniu lub koszcie ryzyka (zależne od banku)	do ok. 90%	KNF, Rekomendacja S (06/2023, PDF)
Opłata sądowa za wpis hipoteki	200 zł (za wpis jednej hipoteki)	ISAP, ustawa o kosztach sądowych (PDF)
Opłata sądowa za zmianę wpisu hipoteki	150 zł	Sąd Rejonowy, tabela opłat (2025)
Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki	100 zł (za wykreślenie jednej hipoteki)	Sąd Rejonowy, FAQ KW (2025)

Ile kosztuje zwiększenie kwoty kredytu: aneks, wycena, koszt ryzyka przy LTV > 80%, ubezpieczenia i opłaty sądowe?

Najważniejsze: policz łącznie: opłata za aneks + wycena + opłaty KW + ewentualny koszt ryzyka przy LTV > 80% + prowizja za dobranie, dopiero potem porównaj z refinansem.

Koszty zależą od banku oraz LTV po podwyższeniu. Typowo pojawiają się: opłata za aneks (często ok. 100–500 zł), prowizja od dobranej kwoty (wg taryfy), wycena (zwykle kilkaset zł), aktualizacja ubezpieczenia nieruchomości oraz opłaty KW (wpis, zmiana). Jeśli po podwyższeniu LTV przekroczy 80%, bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia lub kosztu ryzyka, forma zależy od banku.

Przykład: dobranie 70 000 zł i koszty administracyjne ok. 600–1 500 zł plus ewentualna prowizja procentowa i koszt ryzyka. Przy większych kwotach refinans potrafi wygrać w całym horyzoncie, mimo droższego startu.

Praktyczna porada: poproś bank o pełny wykaz kosztów przed zleceniem wyceny, unikniesz wydatku, jeśli polityka banku nie dopuszcza podwyższenia.

Wskazówka: jeśli masz LTV w okolicy 80%, jednorazowa nadpłata przed wnioskiem często pozwala zejść poniżej progu i obniżyć koszt wejścia.

Ostrzeżenie: jeśli bank zmienia marżę całej umowy (a nie tylko dobranej kwoty), łączny koszt w horyzoncie lat może przebić korzyść z „tańszego” aneksu.

Element	Aneks	Refinans	Pożyczka hipoteczna
Opłata/udzielenie	opłata za aneks, czasem % od dobrania	nowa prowizja	nowa prowizja
Wycena	zwykle wymagana	wymagana	wymagana
Opłaty KW	wpis lub zmiana (200 lub 150 zł)	wpis + wykreślenie (200 + 100 zł)	wpis (200 zł)
Koszt ryzyka przy LTV > 80%	możliwy, zależny od banku	możliwy, zależny od banku	możliwy, zależny od banku

Jakie są alternatywy dla podwyższenia kwoty: refinans, pożyczka hipoteczna, druga hipoteka czy współkredytobiorca?

Najważniejsze: aneks jest zwykle najszybszy, refinans często najtańszy w długim horyzoncie, a pożyczka hipoteczna bywa najprostsza dla celu „dowolnego”.

Refinans: przenosisz kredyt do innego banku, często z dodatkową kwotą i niższą marżą, ale płacisz pełny pakiet startowy. Pożyczka hipoteczna: dodatkowe środki pod hipotekę, zwykle z wyższą marżą niż kredyt mieszkaniowy, za to z elastycznym celem. Druga hipoteka: dodanie drugiego zabezpieczenia (np. działka, mieszkanie) obniża LTV i zwiększa szanse akceptacji, ale generuje koszty wyceny i wpisów. Współkredytobiorca: poprawia zdolność, ale oznacza solidarną odpowiedzialność.

Reguła praktyczna: gdy marża obecnego kredytu jest rynkowa i kwota dobrania jest umiarkowana, aneks bywa najlepszą ścieżką czasowo. Przy dużej kwocie lub wysokiej marży, policz refinans.

Najczęstsze powody odmowy podwyższenia

Niestabilny dochód: zmiana pracy, krótka historia JDG, umowy cywilnoprawne.
Negatywna historia BIK: nawet drobne, ale regularne opóźnienia w ostatnich 12 miesiącach.
Spadek wartości nieruchomości: wycena wykazała wartość niższą niż zakładana, LTV rośnie.
Polityka banku: ograniczenie ekspozycji lub niechęć do konsolidacji w aneksie.

Jak ryzyko stopy procentowej (WIBOR/WIRON/POLSTR) i zmiana marży wpływają na ratę po podwyższeniu?

Najważniejsze: policz scenariusze ±1–2 pp dla oprocentowania oraz sprawdź, czy aneks nie zmienia marży całej umowy, bo to najbardziej wpływa na TCK.

Rata zależy od indeksu (WIBOR, WIRON, w przyszłości POLSTR), marży i okresu. Dla przejrzystości poniżej jest przykład na łącznej stopie 7,50% (indeks + marża), tylko po to, żeby zobaczyć wrażliwość raty na zmianę stóp.

Przykład: dobranie 70 000 zł, okres 25 lat, rata annuitetowa, oprocentowanie bazowe 7,50%. Rata wynosi ok. 517 zł/m-c. Dla scenariusza –1 pp to ok. 473 zł, –2 pp ok. 430 zł, +1 pp ok. 564 zł, +2 pp ok. 612 zł. Jeśli aneks zmienia marżę całej umowy, wpływ na koszt może być większy niż sama nowa transza.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r.

Założenia	Rata (–2 pp)	Rata (–1 pp)	Rata (bazowa)	Rata (+1 pp)	Rata (+2 pp)
Kwota 70 000 zł, 25 lat, annuitet, stopa bazowa 7,50%	≈ 430 zł	≈ 473 zł	≈ 517 zł	≈ 564 zł	≈ 612 zł

Jak bank ocenia cel podwyższenia (remont, zakup, spłata innych długów) i jakie stosuje ograniczenia?

Najważniejsze: im lepiej udokumentujesz cel i przepływy pieniędzy, tym większa szansa na zgodę, a przy konsolidacji bank często wymaga zamknięcia kart i limitów.

Cel musi być jasny i udokumentowany. Bank inaczej podejdzie do remontu, a inaczej do konsolidacji długów. Poniżej typowe wymagania:

Remont i modernizacja: kosztorys i harmonogram, wypłata często w transzach, rozliczana fakturami i zdjęciami postępu prac.
Zakup miejsca lub komórki: aneks do umowy deweloperskiej lub akt, bank przelicza wpływ na końcowe LTV.
Konsolidacja: cel wrażliwy, bank żąda zaświadczeń o saldach oraz twardych potwierdzeń zamknięcia kart i limitów po wypłacie środków.

Jak podjąć decyzję: kalkulacja TCK/RRSO, progi opłacalności i checklista działań przed aneksem?

Najważniejsze: aneks ma sens, gdy LTV ≤ 80% i marża nie pogarsza się, a refinans wygrywa, gdy obniża koszt odsetek na tyle, że „odrobi” droższy start.

Porównaj TCK/RRSO aneksu z refinansem przy tych samych założeniach. Aneks wybieraj, gdy marża obecnej umowy jest rynkowa, LTV ≤ 80% i kwota dobrania jest umiarkowana, wejście kosztuje mniej. Refinans rozważ przy dużej kwocie i słabej marży, bo potrafi zbić koszt odsetek w horyzoncie 3–5 lat mimo droższego startu.

Pytania do banku przed podpisaniem aneksu:

Czy aneks zmienia marżę całej umowy, czy tylko część dotyczącą dobranej kwoty?
Czy bank wymaga wpisu zwiększenia sumy hipoteki, czy wpisu nowej hipoteki?
Jakie są pełne koszty: aneks, wycena, prowizja, koszty KW, ubezpieczenia, ewentualny koszt ryzyka przy LTV > 80%?
Czy wypłata środków jest jednorazowa, czy transzowa, jakie dokumenty rozliczenia są wymagane?
Czy bank narzuca warunki po konsolidacji: zamknięcie kart, zamknięcie limitów, potwierdzenia spłat?
Czy bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia i w jakiej formie, do kiedy obowiązuje?
Jaki jest przewidywany czas decyzji i od czego zależy najsilniej?
Czy bank poda symulacje TCK/RRSO dla aneksu i alternatyw, przy tych samych założeniach?

Checklista – krok po kroku

Pobierz własny raport BIK i usuń błędy w danych, przygotuj zaświadczenia o dochodach.
Policz LTV na podstawie aktualnej wyceny i salda, celuj w ≤ 80%.
Poproś bank o symulację TCK/RRSO dla aneksu oraz porównanie z refinansem, przy tych samych założeniach.
Jeśli LTV > 80%, rozważ nadpłatę lub dodatkowe zabezpieczenie, jeśli LTV ≤ 80%, składaj wniosek o aneks.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy w 2025 r. mogę zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego bez nowej umowy?

Tak, zwykle w formie aneksu po ponownej analizie kredytowej: zdolności, LTV i wartości zabezpieczenia oraz po dostarczeniu aktualnej wyceny i dokumentów dochodowych.

Jakie LTV jest najczęściej akceptowane przy podwyższeniu kwoty kredytu?

Najczęściej banki preferują LTV ≤ 80%, a wyższy poziom przechodzi przy dodatkowym zabezpieczeniu lub koszcie ryzyka, zależnie od polityki banku.

Ile kosztuje aneks zwiększający kwotę kredytu hipotecznego?

Najczęściej płacisz opłatę za aneks, koszt wyceny oraz opłaty w księdze wieczystej, a czasem prowizję od dobranej kwoty i koszt ryzyka przy LTV > 80%.

Co wybrać: aneks z podwyższeniem, refinans czy pożyczkę hipoteczną?

Aneks zwykle jest najszybszy przy rynkowej marży i LTV ≤ 80%, refinans często wygrywa przy dużej kwocie lub wysokiej marży, a pożyczka hipoteczna bywa najprostsza dla celu „dowolnego”.

Jak ograniczyć ryzyko wzrostu raty po podwyższeniu kwoty kredytu?

Przelicz scenariusze ±1–2 pp, dopilnuj warunków marży w aneksie i utrzymuj LTV możliwie nisko, a po uruchomieniu rozważ nadpłaty, żeby szybciej obniżać saldo.

Jakie dokumenty najszybciej „odblokują” decyzję banku przy podwyższeniu kwoty?

Aktualny raport BIK, komplet dokumentów dochodowych, dokumenty nieruchomości, wycena oraz dokumenty celu, a przy konsolidacji także zaświadczenia o saldach i potwierdzenia zamknięcia kart i limitów.

Ile czasu trwa podwyższenie kwoty kredytu aneksem?

Zwykle krócej niż nowy kredyt, ale czas zależy od wyceny, kompletności dokumentów oraz tempa pracy sądu wieczystoksięgowego, gdy wymagana jest zmiana wpisu hipoteki.

Dalszy krok: zanim złożysz wniosek o zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego, pobierz raport BIK, policz TCK dla aneksu i refinansu oraz potwierdź LTV na podstawie aktualnej wyceny.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny oraz jest wyrazem osobistych opinii autora. Treści te nie stanowią indywidualnej porady finansowej, prawnej ani rekomendacji w rozumieniu art. 4 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Artykuł nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Decyzje kredytowe i inwestycyjne podejmujesz na własne ryzyko. Skonsultuj się z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego oraz notariuszem.