O ile maksymalnie mogę zwiększyć kredyt hipoteczny?

To zależy od zdolności kredytowej i aktualnej wartości nieruchomości. Limit wyznacza wskaźnik LTV – zwykle nie przekracza 80–90%.

Jak długo trwa proces zwiększenia kredytu hipotecznego?

Aneks trwa 2–4 tygodnie, refinansowanie – 4–8 tygodni.

Czy zwiększenie kredytu pogorszy moją historię w BIK?

Nie. Terminowa spłata wyższego zobowiązania działa wręcz pozytywnie na scoring.

Czy mogę dobrać kwotę do kredytu ze stałym oprocentowaniem?

Tak, ale bank może zaproponować nową stawkę – np. zmienną – dla dobranej kwoty.

Co jeśli moje dochody spadły od czasu wzięcia kredytu?

Spadek dochodów obniża zdolność kredytową i może uniemożliwić zwiększenie finansowania.

Czy aneks jest zawsze tańszy niż refinansowanie?

Nie zawsze. Refinansowanie bywa droższe na starcie, ale może przynieść większe oszczędności w długim terminie.

Jaki jest najczęstszy powód odmowy zwiększenia kredytu?

Zbyt niski dochód, brak wzrostu wartości nieruchomości lub nieakceptowany cel (np. zakup auta).

Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego?

Najważniejsze informacje w skrócie:

Zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego jest możliwe aneksem, gdy bank ponownie potwierdzi Twoją zdolność, LtV i zabezpieczenie.
Najmocniej ważą: LtV ≤ 80% (do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem), stabilne dochody i pozytywna historia BIK.
Uważaj na koszty wejścia: wycena, aneks, wpisy w KW, UNWW przy LtV > 80%, a także potencjalną zmianę marży.
Zanim złożysz wniosek, porównaj TCK/RRSO aneksu z refinansem, a przy LtV blisko 80% rozważ jednorazową nadpłatę.

Tak, bank może zwiększyć kwotę Twojego kredytu hipotecznego aneksem, ale po pełnym „re-underwritingu” – ponownej ocenie zdolności, LtV i zabezpieczenia. Praktyka opiera się na wewnętrznych regulaminach banków oraz wytycznych rynku, łącznie z limitami LtV z Rekomendacji S KNF. Zastanawiasz się, czy aneks jest korzystniejszy od refinansu lub pożyczki hipotecznej? Poniżej dostajesz proces, progi i liczby, żeby podjąć decyzję bez pomyłek.

Reklama:

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Czy i kiedy bank pozwala zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego bez zaciągania nowego zobowiązania?

Bank dopuszcza zwiększenie istniejącego kredytu w formie aneksu, jeśli przejdziesz analizę ryzyka jak przy nowym wniosku: zdolność, LtV i zabezpieczenie. Podwyższenie ma sens przy uzasadnionym celu (np. dokończenie budowy, remont, miejsce postojowe) i stabilnym profilu spłaty widocznym w BIK. Gdy LtV ≤ 80% oraz dochody nie budzą zastrzeżeń, akceptacja jest częstsza. Powyżej 80% bank zwykle oczekuje dodatkowych zabezpieczeń (np. UNWW) zgodnie z dobrymi praktykami (Rekomendacja S). Przykład: wartość mieszkania 700 000 zł, saldo 490 000 zł (LtV 70%). Dobranie 70 000 zł podniesie LtV do ok. 80%; tu każde opóźnienie lub niestabilny dochód zmniejsza szansę na zgodę. Jeśli ryzyko przekracza politykę banku, otrzymasz alternatywy: pożyczkę hipoteczną, refinans, drugą hipotekę.

Tak, ale po ponownej ocenie ryzyka jak przy nowym kredycie; im niższe LtV i stabilniejszy BIK, tym większa szansa.

Jakie warunki zdolności, wskaźnika LTV i historii w BIK decydują o podwyższeniu kwoty kredytu?

Decydują trzy filary. Zdolność: bank przelicza DStI/DTI i odporność budżetu, biorąc pod uwagę stałość dochodu i Twoje zobowiązania (raportowane do BIK). LtV: praktyka rynkowa (Rekomendacja S) wspiera 80% wartości zabezpieczenia lub do 90% z dodatkowymi warunkami (np. UNWW, blokada środków). Historia BIK: brak opóźnień i stabilny trend płatności, brak nadmiernej liczby zapytań. Przykład: LtV 70%, brak opóźnień > 30 dni w 12 mies., praca na czas nieokreślony, brak wysokokosztowych kart — profil mocny. Jeśli masz krótką historię dochodu lub świeże opóźnienia, bank ogranicza ekspozycję. Zanim wyślesz wniosek, pobierz raport BIK i popraw oczywiste błędy danych.

Najczęściej wymaga się LtV ≤ 80%, stabilnych dochodów i pozytywnego BIK; wyższe LtV przechodzi z dodatkowymi zabezpieczeniami.

Jak technicznie przebiega podwyższenie kredytu: aneks do umowy, nowa wycena i aktualizacja zabezpieczenia?

Składasz wniosek o zmianę warunków, bank uruchamia analizę i wycenę (operat rzeczoznawcy lub AVM). Po decyzji przygotowuje aneks z nową kwotą, ewentualną marżą, harmonogramem i kosztami. Zabezpieczenie w KW uaktualnia się przez zwiększenie sumy hipoteki lub wpis dodatkowej hipoteki; składasz wniosek do sądu i opłacasz wpis. Bank może wymagać aktualizacji polis (nieruchomość/na życie) i cesji. Przy remontach i budowie wypłata bywa transzowa, rozliczana fakturami i zdjęciami. Cały proces zbliżony jest do nowego kredytu, lecz zwykle krótszy, bo istnieje relacja i zabezpieczenie.

Proces: wniosek → wycena → decyzja → aneks → aktualizacja KW → wypłata środków (często transze przy remoncie).

Jakie dokumenty i dane finansowe trzeba złożyć, aby bank rozpatrzył wniosek o podwyższenie kwoty?

Przygotuj: dokumenty tożsamości i stan cywilny, zgody współmałżonka, dochody (zaświadczenie od pracodawcy lub PIT/JDG, KPiR, ZUS/US, wyciągi), dokumenty nieruchomości (odpis z KW, wypis/wyrys, akt nabycia), zgodę na BIK, polisy z cesją, wycenę. Dla remontów: kosztorys i harmonogram; dla zakupu miejsca/komórki: aneks dewelopera; dla konsolidacji: zaświadczenia o saldach i potwierdzenia zamknięcia kart/limitów po spłacie. Kompletny pakiet przyspiesza decyzję i minimalizuje ryzyko dodatkowych wezwań.

Złóż pełny pakiet: dochody, BIK, dokumenty nieruchomości, wycenę i papiery celu (np. kosztorys lub potwierdzenia spłaty i zamknięcia kart).

Parametr	Wartość/zakres	Źródło (miesiąc/rok)
Limit LtV bez dodatkowych zabezpieczeń	~80%	KNF – Rekomendacja S (06/2023)
LtV dopuszczalne z dodatkowymi zabezpieczeniami	do ~90%	KNF – Rekomendacja S (06/2023)
Opłata sądowa – wpis hipoteki	200 zł (wpis nowej hipoteki)	Dz.U. – art. 42 (2025)
Opłata sądowa – zmiana treści prawa	150 zł (np. zmiana treści hipoteki)	Dz.U. – art. 43 (2025)
Opłata sądowa – wykreślenie hipoteki	100 zł (½ opłaty od wpisu)	Dz.U. – przepisy o opłatach (2025)

Ile kosztuje zwiększenie kwoty kredytu: prowizja za aneks, wycena, UNWW, ubezpieczenia i opłaty sądowe?

Koszty są złożone i zależą od banku oraz LtV po podwyższeniu. Typowo zapłacisz: opłatę za aneks (często ~100–500 zł), prowizję od dobranej kwoty (wg Taryfy banku), wycenę (kilkaset zł dla mieszkania), ewentualne UNWW przy LtV > 80%, aktualizację ubezpieczenia nieruchomości i opłaty KW (wpis/zmiana: 200 zł / 150 zł). Przykład: dobranie 70 000 zł i koszty administracyjne ~600–1 500 zł plus ewentualna prowizja procentowa i UNWW. Zawsze porównuj z kosztem nowego kredytu (prowizja, wpisy, wycena, polisy), bo przy dużych kwotach refinans bywa tańszy w całym horyzoncie.

Policz łącznie: aneks + wycena + KW + ewentualny UNWW i prowizję od dobranej kwoty; zestaw to z kosztem refinansu.

Praktyczna porada: poproś bank o pełny wykaz kosztów przed zleceniem wyceny – unikniesz wydatków, jeśli polityka ryzyka nie pozwala na podwyższenie.

Wskazówka: jeśli masz LtV w okolicy 80%, jednorazowa nadpłata przed wnioskiem często usuwa UNWW i obniża koszt wejścia.

Ostrzeżenie: prowizja liczona procentowo od dobieranej kwoty może zjeść korzyść przy małych podwyższeniach – policz TCK przed decyzją.

Element	Aneks	Refinans	Pożyczka hipoteczna
Opłata/udzielenie	opłata za aneks, czasem % od dobrania	nowa prowizja	nowa prowizja
Wycena	zwykle wymagana	wymagana	wymagana
Opłaty KW	wpis/zmiana (200/150 zł)	wpis + wykreślenie (200 + 100 zł)	wpis (200 zł)
UNWW (LtV > 80%)	możliwe	możliwe	możliwe

Jakie są alternatywy dla podwyższenia kwoty: kredyt refinansowy, pożyczka hipoteczna, druga hipoteka czy współkredytobiorca?

Refinans: przenosisz kredyt do innego banku, często z dodatkową kwotą i niższą marżą; płacisz pełny „pakiet startowy”. Pożyczka hipoteczna: dodatkowe środki pod hipotekę, zwykle wyższa marża niż w kredycie mieszkaniowym, ale elastyczny cel. Druga hipoteka: dodanie drugiego zabezpieczenia (np. działka, mieszkanie) obniża LtV, zwiększa szanse akceptacji; licz się z kosztami wpisów i wycen. Współkredytobiorca: poprawia zdolność, ale oznacza solidarną odpowiedzialność. Reguła: gdy marża obecnego kredytu jest rynkowa i kwota dobrania umiarkowana, aneks bywa najszybszy. Przy dużej kwocie lub wysokiej marży – kalkuluj refinans.

Aneks dla małych kwot i dobrej marży, refinans dla dużych kwot lub słabej marży, pożyczka dla celu „dowolnego”.

Najczęstsze powody odmowy podwyższenia

Niestabilny dochód: zmiana pracy, krótka historia JDG, umowy cywilnoprawne.
Negatywna historia BIK: nawet drobne, lecz regularne opóźnienia w ostatnich 12 miesiącach.
Spadek wartości nieruchomości: operat wykazał wartość niższą niż zakładana, LtV rośnie.
Polityka banku: ograniczenie ekspozycji lub niechęć do konsolidacji w aneksie.

Jak ryzyko stopy procentowej (WIBOR/WIRON/POLSTR) i zmiana marży wpływają na ratę po podwyższeniu?

Rata zależy od indeksu (WIBOR/WIRON/POLSTR), marży i okresu. Do czasu wejścia ofert POLSTR banki rozliczają hipotekę według własnych tabel wskaźników. Przykład obliczeniowy dla dobrania 70 000 zł, okresu 25 lat i stopy zmiennej (marża + indeks): przy stopie bazowej 7,50% rata wynosi ok. 517 zł/m-c. Dla scenariusza –1 pp to ok. 473 zł, –2 pp ok. 430 zł; +1 pp ok. 564 zł, +2 pp ok. 612 zł. Jeśli aneks zmienia marżę całej umowy, wpływ na koszt może być większy niż sama nowa transza.

Przelicz scenariusze ±1–2 pp oraz efekt zmiany marży; to definiuje przyszłą ratę i TCK.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r.

Założenia	Rata (–2 pp)	Rata (–1 pp)	Rata (bazowa)	Rata (+1 pp)	Rata (+2 pp)
Kwota 70 000 zł, 25 lat, annuitet	≈ 430 zł	≈ 473 zł	≈ 517 zł	≈ 564 zł	≈ 612 zł

Jak bank ocenia cel podwyższenia (remont, wkład własny, spłata innych długów) i jakie stosuje ograniczenia?

Cel musi być jasny i udokumentowany. Bank inaczej podejdzie do remontu, a inaczej do konsolidacji długów. Poniżej kluczowe wymagania dla różnych celów:

Remont/modernizacja: wymagany kosztorys i harmonogram; wypłata często w transzach, rozliczana fakturami i zdjęciami postępu prac.
Zakup miejsca/komórki: wymagany aneks do umowy deweloperskiej lub akt; bank przeliczy wpływ na końcowe LtV.
Konsolidacja (spłata innych długów): cel wrażliwy; bank żąda zaświadczeń o saldach i twardych potwierdzeń zamknięcia kart/limitów po wypłacie środków.

Im lepiej udokumentujesz cel i przepływy, tym szybciej uzyskasz zgodę; przy konsolidacji bank zwykle wymaga zamknięcia kart/limitów.

Jak podjąć decyzję: checklista krok po kroku, kalkulacja TCK/RRSO i progi opłacalności podwyższenia vs nowy kredyt?

Porównaj TCK/RRSO aneksu z refinansem przy tych samych założeniach. Aneks wybieraj, gdy marża obecnej umowy jest rynkowa, LtV ≤ 80% i kwota dobrania jest umiarkowana – wejście kosztuje mniej. Refinans rozważ przy dużej kwocie i słabej marży; często pozwala zbić koszt odsetek w horyzoncie 3–5 lat mimo droższego „startu”. Rekomendacja warunkowa: gdy po podwyższeniu LtV pozostaje ≤ 80% i nie pogarszasz marży, wybierz aneks; w innym przypadku porównaj realne oferty refinansu i pożyczki hipotecznej.

Gdy LtV ≤ 80% i marża bez zmian, aneks; gdy kwota duża lub marża wysoka, analizuj refinans z negocjacją ceny.

Checklista – krok po kroku

Pobierz własny raport BIK i usuń błędy w danych; przygotuj zaświadczenia o dochodach.
Policz LtV na podstawie aktualnej wyceny i salda – celuj w ≤ 80% (Rekomendacja S).
Poproś bank o symulację TCK/RRSO dla aneksu i refinansu przy tych samych założeniach.
Jeśli LtV > 80%, rozważ nadpłatę lub dodatkowe zabezpieczenie; jeśli ≤ 80%, składaj wniosek o aneks.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy w 2025 r. mogę zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego bez nowej umowy?

Tak, aneksem po ponownej ocenie zdolności, LtV i zabezpieczenia. Bank zwykle wymaga aktualnej wyceny i kompletu dokumentów dochodowych (stan na: 29/10/2025 r.).

Jakie LtV jest akceptowane przy podwyższeniu kwoty kredytu?

Najczęściej ≤ 80%, a do 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach (np. UNWW). Konkretne limity wynikają z polityki banku i wytycznych rynku.

Ile kosztuje aneks zwiększający kwotę kredytu hipotecznego?

Najczęściej opłata stała za aneks, koszt wyceny i wpis/zmiana w KW. Bank może pobrać prowizję od dobranej kwoty oraz składkę UNWW przy LtV > 80%.

Co wybrać: aneks z podwyższeniem, kredyt refinansowy czy pożyczkę hipoteczną?

Aneks przy rynkowej marży i LtV ≤ 80% oraz umiarkowanej kwocie. Przy dużej kwocie lub wysokiej marży przewagę ma refinans; pożyczka jest elastyczna dla celu „dowolnego”.

Jak ograniczyć ryzyko wzrostu raty po podwyższeniu kwoty kredytu?

Przelicz scenariusze ±1–2 pp, negocjuj marżę i utrzymuj LtV poniżej 80%. Po uruchomieniu stosuj nadpłaty, aby szybciej obniżać saldo.

Jakie dokumenty przyspieszą pozytywną decyzję banku przy podwyższeniu kwoty?

Aktualny raport BIK, wyciągi i zaświadczenia o dochodach, operat szacunkowy, dokumenty nieruchomości, pełny kosztorys oraz potwierdzenia zamknięcia kart/limitów przy konsolidacji.

Ile czasu trwa podwyższenie kwoty kredytu aneksem?

Zwykle krócej niż nowy kredyt dzięki istniejącej relacji i zabezpieczeniu. Czas zależy od wyceny, kompletności dokumentów i pracy sądu wieczystoksięgowego.

Dalszy krok: zanim złożysz wniosek o zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego, pobierz raport BIK, policz TCK dla aneksu i refinansu oraz potwierdź LtV ≤ 80%.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 29 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.