Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości obowiązuje, jeśli zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia. Po tym okresie transakcja jest zwolniona z PIT.

Jak liczyć 5 lat? To zależy od sposobu nabycia:

• Zakup: 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano akt notarialny zakupu.
• Spadek: Od 2019 roku 5-letni termin liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, nie od jego śmierci.
• Darowizna: Okres liczymy od końca roku, w którym darowizna miała miejsce. Jeśli darczyńca był bliskim krewnym i nabył nieruchomość wcześniej, liczy się jego czas posiadania.
• Budowa domu: Termin 5-letni liczymy od końca roku, w którym dom został oddany do użytkowania (np. decyzja o pozwoleniu).

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy wynosi 19% od dochodu. Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami.

Co zaliczysz do kosztów uzyskania przychodu?

• Cena zakupu nieruchomości.
• Podatek PCC zapłacony przy zakupie.
• Opłaty notarialne i sądowe przy nabyciu.
• Faktury za remonty, modernizacje, adaptacje.
• Koszty wyceny rzeczoznawcy majątkowego (jeśli był konieczny).
• Prowizja dla biura nieruchomości (przy zakupie).

Uwaga: Wszystkie wydatki muszą być potwierdzone imiennymi fakturami. Czynsz i rachunki za media nie są kosztem podatkowym.

Jak legalnie uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej?

Możesz uniknąć 19% podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli cały przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.

Na co możesz wydać, żeby skorzystać z ulgi?

• Zakup nowego mieszkania, domu lub działki budowlanej.
• Budowa, rozbudowa, przebudowa, nadbudowa budynku mieszkalnego.
• Adaptacja pomieszczeń niemieszkalnych na mieszkalne.
• Spłata kredytu hipotecznego (kapitału i odsetek), także za sprzedawaną nieruchomość.
• Wydatki poniesione w UE, EOG lub Szwajcarii.

Częściowe zwolnienie – jak działa?

Jeśli wydasz tylko część przychodu na cele mieszkaniowe, ulga obejmie tylko część dochodu. Stosujemy wzór:

Dochód zwolniony = (dochód ze sprzedaży × wydatki mieszkaniowe) ÷ przychód ze sprzedaży

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z PCC?

Zakup na rynku pierwotnym od dewelopera (podatnik VAT) nie podlega PCC. Od 2024 r. obowiązuje 6% PCC dla osób kupujących co najmniej 6 mieszkań – to ograniczenie dla inwestorów masowych.

Co z podatkiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną nie podlega VAT. Jeśli jednak sprzedaje przedsiębiorca, VAT może wynieść 8% lub 23%. Po 2 latach od pierwszego zasiedlenia – możliwe jest zwolnienie z VAT.

Jak złożyć PIT-39 po sprzedaży nieruchomości?

Deklarację PIT-39 składa się do końca kwietnia następnego roku. Obowiązek istnieje nawet przy stracie lub gdy dochód jest objęty ulgą.

Co jeśli sprzedam nieruchomość ze stratą?

Nie zapłacisz podatku, ale musisz złożyć PIT-39. Straty ze sprzedaży nieruchomości nie można odliczać od innych dochodów i nie przechodzi ona na kolejne lata.

Rola notariusza w sprzedaży nieruchomości

Notariusz pobiera podatek PCC od kupującego i przekazuje go do urzędu skarbowego. Kupujący nie musi samodzielnie wypełniać PCC-3.

Sprzedaż nieruchomości a wspólność majątkowa

Jeśli nieruchomość była częścią majątku wspólnego, termin 5 lat liczy się od wspólnego nabycia. Po rozwodzie – liczy się data pierwotnego zakupu. Po śmierci małżonka – obowiązuje termin nabycia przez oboje.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży nieruchomości

• ❌ Liczenie 5 lat od daty śmierci spadkodawcy zamiast od jego nabycia.
• ❌ Brak faktur na remonty – bez dokumentów nie odliczysz kosztów.
• ❌ Niezłożenie PIT-39 – nawet przy braku podatku obowiązek nadal istnieje.
• ❌ Wydanie środków z ulgi mieszkaniowej na wyposażenie zamiast na cele mieszkaniowe.

FAQ – Podatek od sprzedaży nieruchomości w pigułce

Aktualizacja artykułu: 04 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.