Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie lub działalności gospodarczej – jak banki liczą zdolność?

Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie lub działalności gospodarczej bank liczy na bazie stabilności i ciągłości dochodu, a przy JDG – po odjęciu kosztów, podatku i składek ZUS. To wynika z Rekomendacji S i polityk bankowych, z obowiązkowym stresem stopy. Chcesz szybko przeliczyć swój przychód na dochód do DStI i uniknąć czerwonych flag w analizie?

Czym różni się liczenie zdolności przy umowie zlecenie i przy działalności gospodarczej?

Najważniejsza zasada: zlecenie = średnia wpływów; JDG = wynik po kosztach, podatkach i ZUS, potwierdzony dokumentami.

Umowa zlecenie to średnia wpływów netto, a JDG to wynik ekonomiczny po kosztach, podatkach i ZUS. Zleceniobiorca „broni” się powtarzalnością przelewów z czytelnym tytułem wypłaty, zwykle z 6–12 miesięcy. Jednorazowe piki są dyskontowane. Przy JDG bank analizuje KPiR/ewidencję przychodów, PIT i potwierdzenia ZUS/US; weryfikuje spójność z wyciągami firmowymi. W obu przypadkach obowiązuje stres-test raty wynikający z Rekomendacji S. Różnica praktyczna: stabilna, przewidywalna seria wpływów vs. powtarzalny, udokumentowany wynik po kosztach.

Jak banki oceniają ciągłość i stabilność dochodów ze zlecenia oraz z B2B?

Najważniejsza zasada: bank nagradza przewidywalność – stałe, podobne wpływy są ważniejsze niż pojedyncze, wysokie faktury.

Stabilność = regularne wpływy, spójne kwoty i minimalne przerwy. Zlecenie: stały płatnik lub 2–3 przewidywalnych, zbliżone kwoty, brak długich luk. B2B: liczy się ciągłość przychodów, marża i koszty; wynik nie powinien wynikać z chwilowych „pików”. Praktyczne widełki rynkowe: 6–12 miesięcy udokumentowanych wpływów; przerwy do ok. 14 dni bywają akceptowane po wyjaśnieniu. Rekomendacja S wymaga oceny zdolności także przy pogorszeniu warunków, więc sezonowość i premie są ujmowane konserwatywnie.

Jak forma opodatkowania (skala, liniowy, ryczałt) wpływa na dochód do zdolności?

Najważniejsza zasada: ta sama sprzedaż daje inny dochód do zdolności w zależności od formy podatku.

Skala (12%/32%) i liniowy (19%) pozwalają odliczać koszty, więc bank bierze wynik po kosztach i ZUS. Ryczałt liczy podatek od przychodu, bank tworzy „dochód techniczny” z przychodu minus ryczałt i składki ZUS/zdrowotną. To zmienia bazę dla DStI (udział łącznej raty w dochodzie netto gospodarstwa).

Jak bank wylicza dochód z działalności z KPiR, PIT i składek ZUS?

Najważniejsza zasada: spójność KPiR ⇄ JPK ⇄ wyciągi + brak zaległości ZUS/US podnosi wiarygodność i zmniejsza dyskonto.

Bank łączy dane historyczne (PIT) z bieżącymi (KPiR/ewidencja YTD) i weryfikuje je wyciągami oraz ZUS/US. Dla skali/liniowego: dochód = przychód − koszty − ZUS − podatek. Dla ryczałtu: dochód techniczny = przychód − ryczałt − ZUS. Uśrednianie obejmuje zwykle 6–12 m-cy i usuwa zdarzenia jednorazowe. Następnie stosowany jest stres-test stopy: przy stopie NBP 4,75% rata testowa liczona jest konserwatywnie powyżej bieżącej.

Jak bank liczy średnią z umów zlecenia i jakie przerwy są akceptowane?

Najważniejsza zasada: dłuższa, spójna historia wygrywa z krótką, nawet przy wyższych pojedynczych wpływach.

Średnia powstaje z realnych wpływów na rachunek, a przerwy krótkie i uzasadnione bywają akceptowane. Rynkowo: 6–12 m-cy wpływów z podobnymi kwotami. Przerwy do ok. 14 dni, poparte dokumentem (choroba, urlop), zwykle nie dyskwalifikują. Dłuższe luki i częste zmiany płatników obniżają przyjętą średnią. Premie/nadgodziny liczone są konserwatywnie, np. 70–80% ich średniej, jeśli nieregularne.

Jakie dokumenty są potrzebne, by potwierdzić dochód ze zlecenia lub działalności?

Najważniejsza zasada: „must-have” skraca analizę; „nice-to-have” zmniejsza dyskonto przy sezonowości.

Must-have: PIT za ostatni rok, KPiR/ewidencja YTD, wyciągi 6–12 m-c, potwierdzenia ZUS/US, umowy/rachunki, lista kosztów i zobowiązań. Nice-to-have: umowy ramowe przedłużające, harmonogram zleceń, referencje, oświadczenia dot. „pików” i przerw. Spójne tytuły „wynagrodzenie/kontrakt” oraz przelewy firma→osobiste porządkują obraz.

Jak branża, sezonowość i staż firmy wpływają na dochód i DStI?

Najważniejsza zasada: im większa sezonowość, tym wyższe dyskonto przyjętej średniej dochodu.

Sezonowość = większy dyskont. IT z długimi kontraktami często mieści się w 95–100% średniej; handel świąteczny i turystyka 80–90%. Staż firmy buduje historię – ≥12 m-c daje pełniejszą akceptację; 6–11 m-c liczonych jest z ostrożnością. Przykład: 12 000 zł netto i rata 3 000 zł → DStI 25%; spadek dochodu do 9 000 zł → DStI 33%.

Jakie koszty i zobowiązania obniżają zdolność oraz co da się legalnie zoptymalizować?

Najważniejsza zasada: limity kart i linie odnawialne obniżają zdolność nawet nieużywane – zamknij zbędne z wyprzedzeniem.

Najbardziej „bolą” limity kartowe i linie odnawialne – bank ujmuje je jako potencjalne obciążenie; dokładny przelicznik to polityka banku. Dalej: leasingi i pożyczki ratalne. Uporządkuj subskrypcje i stałe obciążenia. W JDG dbaj o przewidywalne koszty i czyste rozliczenia ZUS/US. Na ryczałcie upewnij się, że PKWiU i stawka podatku odpowiadają realnym usługom – ułatwia to kalkulację „dochodu technicznego”.

• Ogranicz limity kart i zamknij zbędne na 30 dni przed wnioskiem.
• Ujednolicaj tytuły przelewów: „wynagrodzenie/kontrakt”.
• Dbaj o spójność: KPiR ⇄ JPK ⇄ wyciąg.

Jak zwiększyć zdolność jako zleceniobiorca lub przedsiębiorca – scenariusze, które działają?

Najważniejsza zasada: najpierw stabilność wpływów i czysty BIK, dopiero potem wniosek.

Scenariusz 1: złóż wniosek po 6–12 m-cach stałych wpływów, poza pikami sezonu. Scenariusz 2: zamknij limity i linie odnawialne, odczekaj aktualizację BIK. Scenariusz 3: skonsoliduj drobne pożyczki. Scenariusz 4: umowa ramowa lub kontrakt ≥ 6 m-c naprzód. Scenariusz 5: zwiększ wkład własny – obniżysz ratę i DStI. Rekomendacja warunkowa: przy stabilnych wpływach wybierz dłuższe uśrednianie i wyższy wkład; przy niestabilnym profilu najpierw oczyść BIK, ogranicz limity i zbierz historię.

Case Study: droga programistki na ryczałcie do kredytu

Najważniejsza zasada: pokaż dochód techniczny z ryczałtu na realnych progach zdrowotnej 2025 i uporządkuj limity – zdolność rośnie.

Anna – programistka B2B, ryczałt 12%, przychód 20 000 zł/m-c (240 000 zł/rok), regularne wpływy od 2 kontrahentów, limit karty 20 000 zł.

Krok po kroku (miesięcznie):

Problemy i rozwiązania: początek roku z obniżonymi przychodami (2 nieregularne miesiące) i wysoki limit karty 20 000 zł. Działania: zamknięcie limitu (potwierdzenie w BIK), umowa ramowa na 6 m-c do przodu, ujednolicone tytuły przelewów „wynagrodzenie/kontrakt”. Efekt: wyższa „czysta” średnia z 6–12 m-c oraz lepszy DStI po eliminacji sztucznego obciążenia limitem.

Uwaga: przedstawione składki mają charakter referencyjny dla 2025 r. i wynikają z przeciętnego wynagrodzenia IV kw. 2024; ZUS publikuje oficjalne kwoty miesięczne dla ryczałtu.

Oczami Analityka: czerwone flagi i zielone światła

Najważniejsza zasada: czyste wyciągi i regularne ZUS/US budują zaufanie; niespójności zwiększają dyskonto dochodu.

Fakty i mity

Najważniejsza zasada: bank bada realny „cash flow”, a nie tylko wynik księgowy.

• Mit: „Amortyzacja obniża zdolność”. Fakt: to koszt niegotówkowy; bank często dolicza ją do wyniku przy ocenie przepływów.
• Mit: „Muszę mieć firmę 24 m-ce”. Fakt: wiele banków akceptuje 12 m-c, a przy stabilnych kontraktach nawet 6 m-c.
• Mit: „Najniższe koszty = wyższa zdolność”. Fakt: stabilne, uzasadnione koszty świadczą o zdrowym biznesie; nagłe „cięcia” wyglądają podejrzanie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Źródła

• NBP, Komunikat RPP 2–3 września 2025: stopa referencyjna 4,75% (wchodzi w życie 04 września 2025 r.), https://nbp.pl/rpp-03-09-2025/
• NBP, Podstawowe stopy procentowe – tabela, aktualizacja 09/2025, https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
• KNF, Rekomendacja S – nowelizacja 19.06.2023 (Dz. Urz. KNF, poz. 39), https://dziennikurzedowy.knf.gov.pl/DU_KNF/2023/14/akt.pdf
• GOV.pl, Formy opodatkowania działalności (skala 12%/32%, liniowy 19%, ryczałt), 2025, https://www.podatki.gov.pl/dzialalnosc-gospodarcza/forma-opodatkowania/
• Biznes.gov.pl, Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawki i zasady, 2025, https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00263
• ZUS, Informacja o podstawie wymiaru i kwocie składki zdrowotnej w 2025 r. (ryczałt – progi), 2025, https://www.zus.pl/

Aktualizacja artykułu: 25 września 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.