Ekokredyt hipoteczny - jak dostać tańszy kredyt na energooszczędny dom?

✅ Najważniejsze informacje w pigułce:

Ekokredyt hipoteczny to promocja cenowa dla energooszczędnej nieruchomości, bank wymaga potwierdzenia (najczęściej SCHE lub projektowanej charakterystyki energetycznej).
Progi EP nie są identyczne w każdym banku i często zależą od roku budowy (inne wartości dla budynków sprzed i po 31.12.2020 r.).
Najczęstsze korzyści to: niższa marża, 0% prowizji, czasem dodatkowe obniżki oprocentowania, ale promocje bywają warunkowe.
Dotacje typu „Czyste Powietrze”, „Mój Prąd” poprawiają budżet inwestycji, ale zwykle nie zastępują wkładu własnego, bo rozliczenie następuje po poniesieniu kosztów.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Jak dostać tańszy kredyt hipoteczny na energooszczędny dom w 2025 roku?

Najważniejsze: Jeśli masz niski wskaźnik energetyczny i potwierdzisz to dokumentem, część banków obniży koszt kredytu.

Ekokredyt hipoteczny to kredyt na budowę, zakup lub modernizację domu (czasem także mieszkania), w którym bank premiuje efektywność energetyczną. Najczęściej potrzebujesz świadectwa charakterystyki energetycznej (SCHE) lub dokumentu projektowego, który potwierdza parametry budynku.

W praktyce banki porównują oferty „standardowe” i „eko”, a różnica wynika z marży, prowizji oraz warunków utrzymania promocji. Dodatkowo, tło cenowe kredytów wynika też z poziomu stóp NBP. Na dzień 13/12/2025 r. obowiązują stopy z decyzji RPP, które weszły w życie 04/12/2025 r.

Źródło: NBP – podstawowe stopy procentowe (tabela obowiązująca od 04/12/2025 r.).
Stopa	Wartość	Obowiązuje od
Referencyjna	4,00%	04/12/2025 r.
Lombardowa	4,50%	04/12/2025 r.
Depozytowa	3,50%	04/12/2025 r.
Redyskontowa weksli	4,05%	04/12/2025 r.
Dyskontowa weksli	4,10%	04/12/2025 r.

Warianty rozwiązań w skrócie:

Trzy najczęstsze ścieżki do obniżenia kosztu finansowania: „zielona” cena za EP, finansowanie OZE lub modernizacja po zakupie.
Opcja	Kiedy pasuje	Plus	Ryzyko / warunek
Zielona hipoteka (niski EP)	Masz lub dostarczysz SCHE z niskim EP	niższa marża, 0% prowizji (w części banków)	utrata promocji, jeśli nie dowieziesz parametrów i dokumentów w terminie
Kredyt na cele ekologiczne (OZE)	Finansujesz pompę ciepła, PV, termomodernizację	łatwiejsze wejście, bo liczy się cel	bank wymaga listy urządzeń i faktur lub kosztorysu
Standardowa hipoteka + modernizacja	Najpierw kupujesz, potem poprawiasz parametry	nie blokujesz transakcji	ryzyko, że nie wejdziesz w próg eko w terminie wymaganym promocją

Jakie warunki techniczne musi spełniać dom, żeby dostać ekokredyt?

Najważniejsze: Bank patrzy na EP i dokument, a progi zależą od banku i często od roku budowy.

Najczęściej bank oczekuje niskiego wskaźnika EP (energia pierwotna). Przykładowo spotyka się progi w okolicach 58–63 kWh/(m²·rok) dla budynków spełniających nowsze standardy, a dla budynków starszych banki opisują wyższe dopuszczalne wartości. W praktyce liczy się to, co wynika z SCHE lub z projektowanej charakterystyki energetycznej (na etapie budowy).

📌 Przykład praktyczny:

Jeśli budujesz dom z pompą ciepła i fotowoltaiką, część banków dopuszcza kwalifikację „od strony celu ekologicznego” (OZE), ale do porównania ofert i warunków promocji i tak przydaje się SCHE lub projektowana charakterystyka energetyczna.

Na czym realnie oszczędzasz dzięki ekokredytowi?

Najważniejsze: Oszczędność wynika z marży i opłat startowych, a dodatkowy zysk to niższe koszty energii, jeśli parametry są zgodne z dokumentami.

Marża / oprocentowanie: obniżka o 0,1–0,2 p.p. w skali roku daje różnicę w racie i w odsetkach.
Prowizja: przy kredycie 500 000 zł prowizja 2% to 10 000 zł kosztu na starcie, więc 0% prowizji od razu poprawia bilans.
Eksploatacja: lepsza izolacja i OZE redukują rachunki przez lata, a banki premiują przewidywalność kosztów utrzymania nieruchomości.

📉 Przykład obliczeniowy (prosty):

Kredyt 500 000 zł na 25 lat. Jeśli różnica w oprocentowaniu wynosi 0,20 p.p. (np. 7,00% vs 6,80%), to rata w modelu stałej raty spada o około 64 zł miesięcznie (przy niezmiennych parametrach).

EP, EU i EK: które wskaźniki mają znaczenie dla banków?

W praktyce banki opierają promocje głównie o EP i dokumenty potwierdzające parametry budynku.
Wskaźnik	Co mierzy	Jak bank to zwykle traktuje
EP	nieodnawialna energia pierwotna (w tym „ślad” źródła energii)	najczęstsze kryterium kwalifikacji do „zielonej” ceny
EU	energia użytkowa, zapotrzebowanie na ciepło budynku	częściej kontekst techniczny niż kryterium oferty hipotecznej
EK	energia końcowa, bliżej rachunków niż dokumentu „EP”	zwykle nie decyduje o promocji, ale pomaga zrozumieć koszty utrzymania

Jak dostać ekokredyt krok po kroku?

Najważniejsze: Zacznij od parametrów energetycznych, bo bez nich bank nie policzy promocji i warunków utrzymania preferencji cenowej.

🧾 CHECKLISTA:

Sprawdź, czy masz SCHE lub projektowaną charakterystykę energetyczną.
Ustal, jaki próg EP wymaga bank i czy zależy od roku budowy.
Skompletuj dokumenty dochodowe i nieruchomości.
Poproś o symulację „standard vs eko” razem z kosztami cross-sellingu.
Po zakończeniu budowy dopilnuj dostarczenia finalnego dokumentu, jeśli oferta jest warunkowa.

Porównanie ofert banków: jak czytać tabelę i dopasować ofertę do sytuacji?

Bank	Typ korzyści	Kryterium energetyczne	Uwaga
mBank	obniżona marża, promocja warunkowa	niski EP potwierdzony SCHE	przy braku „energo” marża rośnie o 0,3 p.p. względem promocyjnej (wg komunikacji banku)
Pekao S.A.	finansowanie celu ekologicznego	pompa ciepła / PV lub progi EP	kwalifikacja bywa prowadzona „od strony celu”
ING	0 zł prowizji (w dedykowanej ofercie)	udokumentowane niskie zużycie energii (progi EP wg oferty)	oferta ma ograniczenia czasowe i wymogi dokumentowe
Millennium	0% prowizji, dodatkowe obniżki oprocentowania	niskie zapotrzebowanie na energię (progi EP wg regulaminu)	promocje mają edycje i warunki dodatkowe
BNP Paribas	niższe oprocentowanie dla energooszczędnych nieruchomości	SCHE z EP nie wyższym niż 58 kWh/(m²·rok) (wg komunikacji banku)	sprawdź w dokumentach banku, kiedy dostarczyć SCHE
VeloBank	obniżka ceny dla „zielonej hipoteki” (wg dokumentów banku)	progi EP zależne od roku budowy (inne wartości dla budynków sprzed i po 31.12.2020 r.)	bank opisuje progi i sposób udokumentowania w materiałach informacyjnych

Jak czytać tę tabelę: Najpierw sprawdź, czy spełnisz kryterium energetyczne „na papierze”, potem policz, czy koszt cross-sellingu nie zjada zysku z obniżki marży.

Pułapki i ukryte koszty: na co uważać, żeby promocja nie zamieniła się w dopłatę?

Najważniejsze: Największym ryzykiem jest utrata preferencji cenowej, gdy nie dowieziesz dokumentów lub parametrów w terminie.

Warunkowa promocja: przy braku SCHE lub niespełnieniu parametrów bank cofa preferencję. W mBank komunikowany jest scenariusz wzrostu marży o 0,3 p.p. względem promocyjnej.
Cross-selling: ubezpieczenie lub konto z wymaganym wpływem potrafi kosztować więcej niż oszczędność na marży, poproś o symulację całkowitego kosztu.
Różne definicje „eko”: część banków opiera się o EP, inne dopuszczają ścieżkę „celową” (OZE), dlatego porównuj to na dokumentach, nie na nazwie produktu.
Dotacje a wkład własny: dotacje są często rozliczane po poniesieniu kosztów. W praktyce wkład własny bank liczy jako Twoje środki na etapie uruchomienia kredytu, a dotacja zmniejsza koszty inwestycji dopiero po rozliczeniu.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Co to jest ekokredyt hipoteczny?

To kredyt hipoteczny z promocyjnymi warunkami dla energooszczędnej nieruchomości, bank wymaga potwierdzenia parametrów dokumentem (najczęściej SCHE lub projektowaną charakterystyką).

Czy EP 63 zawsze wystarczy?

Nie, progi zależą od banku i często od roku budowy. Spotyka się zarówno progi około 63, jak i bardziej restrykcyjne.

Czy pompa ciepła wystarczy, żeby zakwalifikować się do oferty eko?

Część banków dopuszcza ścieżkę „celu ekologicznego” (np. OZE), ale do porównania ofert i warunków promocji przydaje się SCHE lub projektowana charakterystyka energetyczna.

Co jeśli finalne SCHE nie potwierdzi deklaracji?

W ofertach warunkowych bank cofa preferencję cenową i rozlicza kredyt według warunków standardowych lub mechanizmu opisanego w regulaminie promocji.

Czy dotacja może być wkładem własnym?

Zwykle nie, bo dotacje są często wypłacane po realizacji i rozliczeniu kosztów. Wkład własny bank ocenia na etapie uruchomienia kredytu jako środki kredytobiorcy.

Jak najszybciej sprawdzić, czy mam szansę na „zieloną” cenę?

Weź SCHE lub projektowaną charakterystykę, sprawdź EP, a potem porównaj warunki utrzymania promocji i koszty cross-sellingu.

Źródła

Ekokredyt ma sens, jeśli na dokumentach dowieziesz parametry energetyczne i policzysz całość kosztów (w tym cross-selling). Najpierw dokumenty i progi, potem warunki cenowe.

Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt: LinkedIn

Niniejszy materiał ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz samodzielnie, po analizie swojej sytuacji i dokumentów banku. Treść zawiera informacje ogólne, które wymagają weryfikacji w aktualnych taryfach, regulaminach promocji i dokumentach banków.