Cesja kredytu hipotecznego – kiedy zgoda banku i jak to zrobić?

Cesja kredytu hipotecznego to przejęcie długu przez nowego kredytobiorcę za zgodą banku, potwierdzone pisemnym aneksem do umowy. Bank ocenia zdolność, historię BIK oraz zabezpieczenia, a przy zmianie właściciela wchodzą w grę czynności notarialne i wpisy do księgi wieczystej.

Czym jest cesja kredytu hipotecznego i czym różni się od przejęcia długu oraz refinansowania?

W skrócie: w hipotekach „cesja kredytu” to potocznie przejęcie długu przez inną osobę za zgodą banku; prawidłowo: zmiana dłużnika z art. 519 k.c., z zachowaniem formy pisemnej z art. 522 k.c.

Przelew wierzytelności z art. 509 k.c. dotyczy zmiany wierzyciela, nie dłużnika. Przejęcie długu przenosi obowiązek spłaty na nową osobę i wymaga zgody banku. Refinansowanie oznacza nowy kredyt spłacający dotychczasowy z innymi parametrami. W dokumentach bankowych szukaj nazw: „zmiana dłużnika”, „przejęcie długu”, „aneks” do umowy.

Kiedy bank wyraża zgodę na przejęcie długu i jakie warunki muszą być spełnione?

W skrócie: zgoda zapada po ocenie dochodu, DStI, BIK, LTV, kompletu polis i zgodności zabezpieczeń z umową oraz Rekomendacją S.

Bank stosuje wytyczne Rekomendacji S przy badaniu zdolności. Wymagane są stabilne źródła dochodu, akceptowalne DStI, brak istotnych opóźnień w BIK oraz właściwy LTV. Przy zmianie właściciela bank analizuje projekt aktu notarialnego i wnioski do KW. Po decyzji przygotowuje pisemną zgodę i aneks. Braki formalne, na przykład brak aktualnej cesji z polisy, zatrzymują wdrożenie aneksu.

Jak sprawdzić zdolność kredytową i historię BIK nowego kredytobiorcy?

W skrócie: najpierw zamów Raport BIK, policz DStI, przejrzyj koszty stałe; wniosek o przejęcie długu składaj z pełnym kompletem.

Sprawdź, czy w ostatnich 12 miesiącach nie wystąpiły opóźnienia co najmniej 30 dni. Oblicz DStI jako relację rat do dochodu netto z bezpiecznym buforem. Zestaw koszty gospodarstwa i aktywne limity kartowe. Spłać drobne zobowiązania albo dodaj współkredytobiorcę, jeśli zwiększy to szansę akceptacji. Przejrzysty komplet dokumentów skraca analizę.

Jak wygląda procedura przejęcia długu krok po kroku i jakie dokumenty są potrzebne?

W skrócie: wniosek o przejęcie długu, analiza ryzyka, zgoda banku i aneks; przy zmianie własności dodatkowo akt notarialny i wnioski do KW.

Krok 1: wniosek stron w banku i dokumenty: dochody, PIT, oświadczenia o kosztach, dokumenty nieruchomości. Krok 2: weryfikacja BIK, DStI i zabezpieczeń oraz ewentualna wycena. Krok 3: zgoda i przygotowanie aneksu w formie pisemnej z art. 522 k.c. Krok 4: aktualizacja polis i cesja z polisy na bank; przy przeniesieniu własności akt notarialny i wnioski do KW. Krok 5: rozliczenia i przekazanie lokalu. Dotychczasowy dłużnik zostaje zwolniony dopiero z chwilą wejścia w życie aneksu zaakceptowanego przez bank.

Ile kosztuje przejęcie długu i jakie opłaty mogą się pojawić?

W skrócie: typowe pozycje to opłata za aneks, ewentualna wycena, koszty notarialno-sądowe przy zmianie własności oraz aktualizacje polis i cesji; sama zmiana dłużnika co do zasady nie powoduje PCC.

Przykład: aneks 400 zł, wycena 400 zł, notarialno-sądowe 650 zł, razem 1 450 zł kosztów transakcyjnych (przykład poglądowy).

Praktyczna wskazówka: poproś o pisemny wykaz kosztów przed wnioskiem oraz potwierdź, czy wymagana jest wycena i cesja z polisy.

Wskazówka: przy przeniesieniu własności zaplanuj jedną wizytę u notariusza z pakietowym wnioskiem do KW, co upraszcza obieg dokumentów.

Ostrzeżenie: nie podpisuj aktu przeniesienia własności bez pisemnej zgody banku na przejęcie długu i gotowego aneksu.

Uwaga podatkowa: samo przejęcie długu nie jest wprost wymienione w katalogu czynności objętych PCC; podatek pojawia się, jeśli przejęcie jest elementem innej czynności opodatkowanej, na przykład sprzedaży. Sprawdź bieżące interpretacje KIS.

Jak są przenoszone zabezpieczenia i ubezpieczenia: hipoteka, UNWW, polisa nieruchomości i na życie?

W skrócie: hipoteka pozostaje na nieruchomości przy tym samym wierzycielu; aktualizujesz cesję z polisy i zakres ochrony, a UNWW utrzymujesz przy wysokim LTV, zgodnie z umową.

Zmiana dłużnika nie zmienia wierzyciela, zwykle nie ma potrzeby nowego wpisu hipoteki. Gdy zmienia się właściciel, notariusz składa odpowiednie wnioski do KW. Bank wymaga cesji z polisy mieszkaniowej na swoją rzecz oraz, jeśli przewiduje to umowa, cesji z polisy na życie. Brak aktualnej cesji albo wygasła polisa wstrzymują wdrożenie aneksu.

Praktyka: kontynuacja UNWW zależy od treści umowy i progu LTV banku; koszt może być rozliczany jako jednorazowa składka lub w formie podwyższonej marży. Sprawdź w taryfie i OWU moment wygaszenia oraz zasady ewentualnego zwrotu składki.

Jak przeprowadzić przejęcie długu w sytuacjach szczególnych: rozwód, darowizna, spadek, sprzedaż z kredytem?

W skrócie: ustalasz, kto przejmuje dług i własność, następnie występujesz o zgodę banku i podpisujesz aneks, a w razie przeniesienia własności wykonujesz czynności notarialne i wpisy do KW.

Rozwód: podział majątku nie zwalnia z długu, strona przejmująca nieruchomość składa wniosek o przejęcie długu i aneks. Darowizna: bank potwierdza, czy obdarowany przejmuje dług; aktualizuje się zabezpieczenia. Spadek: spadkobiercy wstępują w prawa i obowiązki, bank ocenia ich zdolność; przy kilku spadkobiercach należy rozstrzygnąć, kto przejmuje spłatę i w jakim zakresie. Sprzedaż z kredytem: kupujący przejmuje dług albo sprzedający spłaca i uzyskuje list mazalny; treść aktu i aneksu musi być spójna.

Przejęcie długu a kredyty z dopłatą, na przykład „Bezpieczny Kredyt 2%”

W skrócie: przejęcie długu przez osobę trzecią zwykle kończy prawo do dopłat. Utrzymanie dopłat bywa możliwe głównie przy przejęciu przez dotychczasowego współkredytobiorcę, po zgodzie banku i przy zachowaniu warunków programu.

Kredyty z dopłatami są celowe i oparte na warunkach ustawowych. Program przyjmowania nowych wniosków został zakończony. Jeżeli kredyt uruchomiono, utrzymanie dopłat po zmianie dłużnika zależy od zgodności z ustawą, umową i decyzji banku. W praktyce możliwe głównie przy przejęciu przez dotychczasowego współkredytobiorcę. Przed podpisaniem dokumentów potwierdź aktualne zasady w komunikatach BGK/MRiT.

Uwaga: przed podpisaniem dokumentów zweryfikuj warunki konkretnego programu i stanowisko banku.

Jakie ryzyka i pułapki występują przy przejęciu długu i jak ich uniknąć?

W skrócie: problemy wynikają z odmów banku, przerw w ochronie ubezpieczeniowej, braków formalnych i niespójności dokumentów.

• Opóźnienia w BIK co najmniej 30 dni, konsekwencja: odmowa; działanie: ureguluj zaległości, zaktualizuj BIK i złóż wniosek po stabilizacji historii.
• Wysokie DStI, konsekwencja: odmowa lub wymóg współkredytobiorcy; działanie: spłać drobne kredyty, ogranicz limity, rozważ współkredytobiorcę.
• Brak cesji z polisy, konsekwencja: wstrzymanie aneksu; działanie: złóż formularze cesji i dostarcz potwierdzenia opłaty składek.
• Rozbieżność aktu i aneksu, konsekwencja: blokada transakcji; działanie: notariusz pracuje na warunkach banku przed podpisem.

Spójność dokumentów: treść aktu notarialnego, aneksu bankowego i wniosków do KW musi być zgodna co do stron, zakresu przejęcia długu i chronologii czynności.

Jakie są alternatywy i kiedy lepiej wybrać aneks, spłatę lub refinansowanie?

W skrócie: wybierz przejęcie długu, gdy parametry umowy są akceptowalne i nabywca przechodzi scoring; spłatę lub refinansowanie, gdy oczekujesz innych warunków albo bank wydaje odmowę.

Przejęcie długu utrzymuje marżę i harmonogram. Refinansowanie daje inne parametry, lecz wymaga pełnego procesu. Spłata i sprzedaż z czystą KW upraszcza własność i usuwa zależność od zgody banku na zmianę dłużnika. Zobacz tabelę „Warianty rozwiązań w skrócie” na górze artykułu.

FAQ — najczęściej zadawane pytania

Aktualizacja artykułu: 06 listopada 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.