Karencja, prolongata czy refinansowanie – co wybrać przy napiętym budżecie?

Jeśli potrzebujesz natychmiastowej ulgi, wybierz karencję; jeśli chcesz trwale niższej raty i masz plan nadpłat, użyj prolongaty; jeśli nowa oferta obniża koszt po opłatach, zrób refinansowanie. O decyzji przesądza rachunek na aktualnych stopach NBP oraz wskaźnikach WIRON/WIBOR i pełnych kosztach przeniesienia. Zastanawiasz się, jak to policzyć i kiedy który wariant wygrywa?

Czym różni się karencja w spłacie, prolongata okresu i refinansowanie kredytu hipotecznego?

Karencja rat kapitałowych to czasowe zawieszenie spłaty kapitału, płacisz tylko odsetki, kapitał nie maleje. Prolongata wydłuża okres spłaty, obniża ratę, lecz podnosi łączny koszt odsetek. Refinansowanie przenosi kredyt do innego banku lub zmienia warunki u obecnego, aby uzyskać niższą cenę długu po kosztach przeniesienia. Na 10/2025 r. działasz przy stopie NBP 4,50% od 09/10/2025 r., WIRON 1M Stopa Składana 4,19413% (07/10/2025 r.) i WIBOR 3M 4,69% (07/10/2025 r.). Wybór to decyzja o czasie i cenie: czy potrzebujesz krótkiej ulgi, trwałej niższej raty, czy realnie tańszego długu. Każda opcja oznacza inne formalności, koszty dodatkowe i wymagania dotyczące historii spłat oraz LTV.

Kiedy karencja się opłaca i jakie są jej ukryte koszty?

Karencja działa, gdy potrzebujesz natychmiast obniżyć ratę bez pełnego procesu jak przy nowym kredycie. W karencji płacisz odsetki, więc rata spada do poziomu kapitał × oprocentowanie/12. Przykład: kapitał 500 000 zł, oprocentowanie 6,21%, odsetki miesięczne ok. 2 587 zł zamiast raty annuitetowej ok. 3 285 zł przy 25 latach, ulga ~700 zł miesięcznie. Skutek uboczny: kapitał stoi w miejscu, więc koszt całkowity rośnie – 6 miesięcy karencji to dodatkowe odsetki ~15 500 zł plus opłata za aneks.

Kiedy prolongata obniży ratę wystarczająco bez zbyt dużego wzrostu odsetek?

Prolongata rozkłada spłatę na dłuższy czas, więc rata spada trwale. Przykład: 500 000 zł, 6,21% nominalnie, wydłużenie z 25 do 30 lat – rata ok. 3 065 zł zamiast 3 285 zł, ulga ~220 zł/mies. Przy 35 latach rata ~2 921 zł. Ceną jest wyższy koszt całkowity, bo odsetki naliczają się dłużej. Prolongata ma sens, jeśli uruchamiasz automatyczne nadpłaty równe oszczędności z obniżonej raty, co skraca realny czas kredytowania.

Kiedy refinansowanie ma sens przy aktualnej marży, prowizji i wskaźnikach WIRON/WIBOR?

Refinans ma sens, gdy efektywne oprocentowanie po przeniesieniu jest niższe niż obecne, a czas zwrotu kosztów mieści się w Twoim horyzoncie. Tło 10/2025 r.: NBP 4,50% od 09/10/2025 r., WIRON 1M 4,19413% (07/10/2025 r.), WIBOR 3M 4,69% (07/10/2025 r.). Różnica w marży ≥ 0,40–0,50 p.p. daje wyraźną ulgę w racie, jednak policz prowizję, wycenę, wpis/wykreślenie hipoteki, ubezpieczenia i pomostowe. Najważniejsza informacja: publikacja POLSTR trwa; oferty hipotek na POLSTR rynek planuje od II kwartału 2026, dziś porównujesz WIBOR/WIRON.

Proces refinansowania w 5 krokach:

1. 1️⃣ Analiza rynku: policz czas zwrotu.
2. 2️⃣ Wniosek: skompletuj dokumenty – dochody, umowa, KW, historia spłat.
3. 3️⃣ Decyzja i umowa: podpisanie i warunki uruchomienia.
4. 4️⃣ Spłata starego kredytu: nowy bank przelewa środki do starego.
5. 5️⃣ Wpis hipoteki: złożenie wniosku w KW, rozliczenie ubezpieczenia pomostowego.

Jak policzyć wpływ trzech opcji na ratę, harmonogram i koszt całkowity – przykład liczbowy?

Założenia uproszczone: kapitał 500 000 zł, nominalnie 6,21%, okres 25 lat, rata annuitetowa ok. 3 285 zł. Karencja 6 mies.: rata odsetkowa ≈ 2 587 zł, ulga ~700 zł/mies., dodatkowe odsetki ~15 500 zł + aneks. Prolongata do 30 lat: rata ~3 065 zł, ulga ~220 zł/mies.; odsetki łącznie wyższe bez nadpłat. Refinans po 24 mies.: saldo ~482 200 zł, marża niższa o 0,50 p.p., rata ~3 142 zł, oszczędność ~143 zł/mies.; przy koszcie ~1,5% salda (~7 200 zł) zwrot po ~50–52 mies..

Jakie warunki stawiają banki: zdolność, BIK, LTV, ubezpieczenia i opłaty dodatkowe?

Karencja/prolongata u obecnego banku: wymagana dobra historia spłat, często analiza bieżącego dochodu i aneks; bank nalicza opłatę aneksową, jeśli przewiduje to Tabela Opłat. Refinans: pełna procedura – zdolność, BIK, LTV, komplet dokumentów i koszty towarzyszące (wycena, KW, ubezpieczenia). Zgodnie z Rekomendacją S bank stosuje bufor stopy przy ocenie zdolności i weryfikuje stabilność dochodu. Przy wysokim LTV pojawia się dodatkowe zabezpieczenie lub wyższa marża; do czasu wpisu hipoteki obowiązuje ubezpieczenie pomostowe.

Jak wybrać rozwiązanie przy napiętym budżecie: horyzont, ryzyko stóp i plany życiowe?

Horyzont 0–6 mies. – potrzebujesz szybkiej ulgi, wybierz karencję. Horyzont 6–24 mies. – stała ulga i dyscyplina nadpłat, wybierz prolongatę. Horyzont 3+ lata – stabilny dochód i chęć obniżenia TCO, rozważ refinans, gdy różnica w marży ≥ 0,40–0,50 p.p. i czas zwrotu ≤ 48–60 mies.. Było: 3 285 zł, jest: 2 587 zł przy karencji lub 3 065 zł po prolongacie, będzie: ~3 142 zł po refinansie z marżą niższą o 0,50 p.p.

Jak złożyć wniosek o karencję/prolongatę i jak przeprowadzić refinansowanie krok po kroku?

Karencja: kontakt z bankiem, uzasadnienie, wniosek, aneks, nowy harmonogram. Prolongata: wniosek, ewentualna wycena i dokumenty dochodowe, ocena LTV, aneks i harmonogram. Refinans: dokumenty (umowa, harmonogram, saldo, historia spłat, KW, dochody), decyzja nowego banku, promesa spłaty, zgoda na wykreślenie hipoteki, uruchomienie środków, wpis nowej hipoteki, rozliczenie ubezpieczenia pomostowego.

Jakich błędów unikać i jak łączyć ulgę w spłacie z planem nadpłat?

Brak planu po karencji: ulga mija, koszt rośnie – uruchom nadpłaty od pierwszego miesiąca po karencji. Prolongata bez strategii: wydłużenie okresu bez nadpłat podnosi koszt – odkładaj „zaoszczędzoną” część raty na nadpłaty. Refinans bez kalkulacji: przeniesienie bez policzenia zwrotu – zbuduj tabelę kosztów i oszczędności oraz policz czas zwrotu. Rekomendacja warunkowa: natychmiastowa ulga – karencja; stała niższa rata z dyscypliną – prolongata; trwałe obniżenie kosztu po kosztach przeniesienia – refinans.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Ważna informacja dla Ciebie: publikacja POLSTR trwa, zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR/WIRON do startu ofert na POLSTR planowanego na II kwartał 2026.

Źródła

• NBP – komunikaty RPP i stopy, 10/2025, https://nbp.pl/polityka-pieniezna/komunikaty-rpp/
• NBP – tabela stóp, 09/2025–10/2025, https://nbp.pl/polityka-pieniezna/uchwaly-rpp/stopy-procentowe/
• GPW Benchmark – WIRON 1M Stopa Składana, 10/2025, https://gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
• Bankier.pl – WIBOR 3M (na podstawie GPW Benchmark), 10/2025, https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor
• KNF – Rekomendacja S (06/2023), 06/2023, https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Regulacje_i_praktyka/Obowiazujace_rekomendacje/Rekomendacja_S

Aktualizacja artykułu: 09 października 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.