PCC przy zakupie mieszkania 2025 – kiedy 2% a kiedy zwolnienie?

Czym jest podatek PCC przy zakupie mieszkania w 2025 roku i jakie transakcje obejmuje?

W skrócie: podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC, przy zakupie mieszkania w 2025 roku to podatek płacony przez kupującego od umowy sprzedaży lokalu z rynku wtórnego oraz części innych czynności dotyczących praw do nieruchomości.

Ustawa o PCC obejmuje między innymi umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, domów, spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz niektórych udziałów w nieruchomościach. Standardowa stawka przy zakupie mieszkania to 2% wartości rynkowej, a nie koniecznie ceny wpisanej w akcie. W praktyce przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to podatek w wysokości 12 000 zł, chyba że wchodzisz w zwolnienie na pierwsze mieszkanie albo w próg 6% przy zakupach inwestycyjnych szóstego i kolejnych lokali lub udziałów opodatkowanych VAT w jednej inwestycji. Zwolnienie 0% przy pierwszym mieszkaniu stosuje się do umów sprzedaży zawartych od 31/08/2023 r..

PCC nie występuje przy czynnościach opodatkowanych VAT, poza szczególną sytuacją masowych zakupów mieszkań, gdzie wchodzi w grę stawka 6%. Opodatkowaniu PCC podlega natomiast większość zakupów używanych mieszkań od osób fizycznych, gdzie sprzedający nie rozlicza VAT. Podatek rozlicza się wyłącznie przy przeniesieniu własności lub określonych praw, nie przy standardowych rezerwacjach czy umowach pośrednictwa.

• Opodatkowane PCC są w szczególności umowy sprzedaży mieszkań i domów z rynku wtórnego, jeżeli transakcja nie podlega VAT.
• Nie podlegają PCC czynności, które na gruncie przepisów są objęte VAT, z wyjątkiem pakietowego zakupu mieszkań lub udziałów w lokalach z 6% stawką PCC.

Kiedy przy zakupie mieszkania płaci się 2% PCC, a kiedy podatek w ogóle nie występuje?

W skrócie: stawkę 2% PCC płacisz, gdy kupujesz mieszkanie lub dom z rynku wtórnego i nie spełniasz warunków zwolnienia na pierwsze mieszkanie, natomiast brak PCC występuje przede wszystkim przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego oraz przy transakcjach opodatkowanych VAT bez progu 6%.

Najprostszy scenariusz wygląda tak: kupujesz lokal używany od osoby prywatnej, nie jest to Twoje pierwsze mieszkanie i nie ma VAT. Wtedy płacisz 2% od wartości rynkowej lokalu.

Jeżeli jednak jest to Twoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, wchodzisz w pełne zwolnienie z PCC, zakładając brak innej nieruchomości mieszkalnej poza udziałami z dziedziczenia do 50%. Zwolnienie dotyczy wyłącznie osoby fizycznej, nie obejmuje zakupów realizowanych przez spółki kapitałowe, osobowe ani fundacje rodzinne.

Brak PCC dotyczy także sytuacji, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera i cena zawiera VAT, o ile nie wchodzisz w próg szóstego lokalu lub udziału opodatkowanego VAT w jednej inwestycji na jednej nieruchomości gruntowej. Fiskus przyjmuje wtedy, że jedna transakcja nie podlega równocześnie VAT i standardowemu PCC. Przy rynku wtórnym, niezależnie od liczby kupowanych mieszkań, stosuje się wyłącznie stawki 0% (przy spełnieniu warunków pierwszego mieszkania) lub 2%, bez dodatkowego progu 6%. Odrębną kategorię stanowią darowizny nieruchomości w najbliższej rodzinie, gdzie sprzedaż nie występuje, a ewentualny podatek dotyczy odrębnej ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy czym w tzw. grupie zerowej działa zwolnienie podatkowe zamiast PCC.

Jakie zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania obowiązują w 2025 roku i kogo dotyczą?

W skrócie: zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie w 2025 roku dotyczy osoby fizycznej kupującej pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, która na dzień zakupu i wcześniej nie miała pełnego prawa do lokalu mieszkalnego oraz nie przekroczyła udziału 50% w nieruchomości mieszkalnej poza dziedziczeniem.

Przepisy obejmują zarówno samodzielny lokal mieszkalny, jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy dom jednorodzinny. Jeżeli posiadasz udział do 50% w mieszkaniu odziedziczonym po rodzicach lub dziadkach, zachowujesz prawo do zwolnienia, o ile każdy taki udział pochodzi wyłącznie z dziedziczenia.

Posiadanie mieszkania za granicą powoduje utratę prawa do zwolnienia, dlatego nie wolno pomijać takiej informacji przy składaniu oświadczeń. Zwolnienie stosuje się do umów sprzedaży zawartych od 31/08/2023 r. i dotyczy wyłącznie osoby fizycznej.

Warunek dotyczy każdej osoby kupującej. Oznacza to, że przy zakupie przez dwoje partnerów lub małżonków każda osoba musi spełniać kryteria pierwszego mieszkania. Jeżeli jedna z osób ma już mieszkanie albo udział powyżej 50% nabyty w inny sposób niż dziedziczenie, cała transakcja traci zwolnienie i powstaje obowiązek zapłaty 2% PCC od pełnej wartości. W akcie notarialnym zamieszcza się oświadczenie o spełnieniu warunków zwolnienia, dlatego trzeba je dokładnie sprawdzić.

• Prawo do zwolnienia posiada osoba fizyczna bez pełnego prawa do mieszkania lub domu, z dopuszczalnymi udziałami z dziedziczenia do 50% w każdej nieruchomości.
• Zwolnienie dotyczy wyłącznie rynku wtórnego, natomiast zakup od dewelopera bez progu 6% jest wyłączony z PCC z uwagi na VAT, a nie z powodu tego zwolnienia.

Kiedy zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest objęty VAT zamiast PCC i jak to wpływa na całkowity koszt?

W skrócie: zakup mieszkania z rynku pierwotnego od dewelopera podlega VAT, dlatego standardowo nie płacisz PCC, a podatek jest już wliczony w cenę lokalu, z wyjątkiem pakietowych zakupów szóstego i kolejnych mieszkań lub udziałów w lokalach, gdzie dochodzi 6% PCC.

Stawka VAT dla lokali mieszkalnych do 150 m² wynosi zazwyczaj 8%, a dla nadwyżki ponad ten metraż 23%. Przy domach jednorodzinnych limit powierzchni dla stawki 8% wynosi 300 m², a powyżej tego limitu nadwyżka także podlega stawce 23%. PCC nie jest naliczany przy takim zakupie, ponieważ przepisy wykluczają podwójne opodatkowanie tej samej czynności standardową stawką PCC i VAT.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy inwestor kupuje całe pakiety mieszkań opodatkowanych VAT i osiąga próg szóstego lokalu lub udziału w ramach jednej inwestycji na jednej nieruchomości gruntowej.

Jeżeli kupujesz pojedyncze mieszkanie od dewelopera na własne potrzeby, próg 6% PCC Cię nie dotyczy – stawka 6% pojawia się dopiero przy hurtowym zakupie co najmniej sześciu lokali lub udziałów w lokalach mieszkalnych w jednej inwestycji opodatkowanych VAT.

Dla porównania, przy mieszkaniu z rynku wtórnego za 700 000 zł podatek PCC 2% wynosi 14 000 zł i dochodzi do ceny mieszkania. Przy lokalu od dewelopera o wartości netto 700 000 zł i stawce VAT 8% podatek VAT wynosi 56 000 zł, ale jest wliczony w cenę sprzedaży. Z perspektywy nabywcy liczy się więc cena brutto z umowy oraz informacja, czy zaciągasz dodatkowy dług podatkowy w postaci PCC. Na rynku wtórnym nie ma odpowiednika progu szóstego lokalu – przy kolejnych mieszkaniach bez VAT stosuje się wyłącznie stawki 0% lub 2%.

Jak liczyć podstawę opodatkowania PCC przy zakupie mieszkania w 2025 roku?

W skrócie: podstawą opodatkowania PCC przy zakupie mieszkania jest jego wartość rynkowa z dnia dokonania czynności, czyli typowa cena, którą niezależne strony zapłaciłyby za taki lokal, a nie tylko cena wpisana w akcie notarialnym.

Wartość rynkowa obejmuje lokal mieszkalny, udział w gruncie, części wspólne budynku oraz zwykle przynależne pomieszczenia, na przykład komórkę lokatorską. Wyposażenie ruchome, takie jak meble, sprzęt RTV czy AGD, nie wchodzi do podstawy PCC, jeżeli w akcie widnieje wyodrębniona i uzasadniona rynkowo cena za wyposażenie. Zbyt wysokie rozdzielenie ceny na lokal i wyposażenie może jednak wzbudzić zainteresowanie urzędu skarbowego.

Jeżeli cena z umowy znacząco odbiega od typowych cen na rynku lokalnym, urząd skarbowy ma prawo wezwać do jej podwyższenia, a w razie braku zgody powołać biegłego. Podatek rozlicza się wtedy od wartości z opinii biegłego. Dla przykładu, przy lokalu, którego wartość rynkowa wynosi 550 000 zł, a w akcie wpisano 500 000 zł, urząd może domagać się PCC od kwoty 550 000 zł, co daje 11 000 zł podatku zamiast 10 000 zł.

• Do podstawy PCC wchodzą: lokal mieszkalny, udział w gruncie, części wspólne oraz elementy trwale związane z nieruchomością.
• Z podstawy wyłącza się wyposażenie ruchome, pod warunkiem rzetelnego określenia jego wartości i właściwego opisania w akcie.

Jak krok po kroku zapłacić PCC przy zakupie mieszkania i jaki formularz złożyć w urzędzie skarbowym?

W skrócie: przy typowym zakupie mieszkania w formie aktu notarialnego PCC pobiera i rozlicza notariusz jako płatnik podatku na formularzu PCC-3, natomiast samodzielnie składasz deklarację PCC-3 w ciągu 14 dni tylko przy wybranych czynnościach bez udziału notariusza.

W standardowej transakcji zakupu lokalu z rynku wtórnego notariusz oblicza należny PCC 2% albo weryfikuje warunki zwolnienia na pierwsze mieszkanie, pobiera kwotę podatku przy podpisaniu aktu i następnie przekazuje ją do urzędu skarbowego wraz z deklaracją. Ty przekazujesz środki notariuszowi razem z wynagrodzeniem i opłatami sądowymi, nie składasz osobnej deklaracji w urzędzie.

Samodzielne złożenie PCC-3 dotyczy między innymi niektórych umów cywilnych zawieranych bez udziału notariusza, na przykład zwykłej umowy pożyczki pieniędzy między osobami fizycznymi. Przy zakupie mieszkania taka sytuacja pojawia się rzadko. Jeżeli jednak masz obowiązek samodzielnego złożenia PCC-3, robisz to elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub papierowo w ciągu 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, najczęściej dnia zawarcia umowy, a podatek wpłacasz na mikrorachunek podatkowy.

1. Ustal, czy transakcja przechodzi przez akt notarialny i czy dotyczy zakupu mieszkania z rynku wtórnego.
2. Sprawdź, czy spełniasz warunki zwolnienia na pierwsze mieszkanie, aby notariusz prawidłowo zastosował 0% lub 2% PCC.
3. Przy podpisaniu aktu przygotuj środki na PCC, opłaty notarialne i sądowe, które zapłacisz notariuszowi jedną kwotą.
4. Jeżeli pojawia się obowiązek samodzielnej deklaracji PCC-3, wypełnij formularz w e-Urzędzie Skarbowym i opłać podatek w ciągu 14 dni.
5. Zachowaj potwierdzenie zapłaty podatku i dokumenty związane z transakcją, ponieważ urząd może je sprawdzić.

Jak rozlicza się PCC przy zakupie mieszkania do majątku wspólnego małżonków i przy współwłasności z inną osobą?

W skrócie: przy zakupie mieszkania do majątku wspólnego małżonków PCC oblicza się od pełnej wartości nieruchomości tak samo jak przy zakupie przez jedną osobę, natomiast przy współwłasności z osobą niespokrewnioną podatek nadal liczony jest od całej wartości, a każda osoba odpowiada solidarnie.

Jeżeli obowiązuje małżeńska wspólność majątkowa i kupujecie lokal wspólnie, w akcie pojawiają się obie osoby jako nabywcy, ale podatek wylicza się od pełnej wartości mieszkania. Przy zwolnieniu na pierwsze mieszkanie każda osoba musi spełniać warunki, czyli nie posiadać dotychczas pełnego prawa do lokalu mieszkalnego oraz udziałów powyżej 50% nabytych inaczej niż przez dziedziczenie. Niespełnienie warunków przez jednego małżonka odbiera zwolnienie całej transakcji.

Współwłasność z przyjacielem, rodzeństwem czy partnerem bez ślubu działa podobnie: podatek liczony jest od pełnej wartości lokalu, a współwłaściciele odpowiadają solidarnie za zapłatę PCC. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli spełnia kryteria pierwszego mieszkania, a drugi już posiada lokal, urząd przyjmie stawkę 2% dla całej umowy. Ma to szczególne znaczenie przy zakupie większych mieszkań na współfinansowanie, gdzie oszczędność podatkowa zależy od sytuacji życiowej wszystkich nabywców.

• Przy majątku wspólnym małżonków PCC liczy się od pełnej wartości lokalu, a warunki zwolnienia bada się dla obu osób.
• Przy współwłasności z inną osobą każda osoba odpowiada solidarnie za zapłatę PCC od całej wartości, a sytuacja jednej osoby wpływa na stawkę podatku dla całej transakcji.

Jakie są najczęstsze błędy przy PCC i jakie mogą być konsekwencje podatkowe?

W skrócie: najczęstsze błędy przy PCC to nieuprawnione skorzystanie ze zwolnienia na pierwsze mieszkanie, zaniżenie wartości rynkowej lokalu, nieuwzględnienie progu szóstego mieszkania przy stawce 6% oraz spóźnienie z deklaracją PCC-3 przy czynnościach bez notariusza.

Sytuacja typowa wygląda tak: kupujący deklaruje, że nabywa pierwsze mieszkanie, mimo że posiadał wcześniej lokal za granicą lub udział powyżej 50% z innego tytułu niż dziedziczenie. W razie kontroli urząd skarbowy koryguje stawkę z 0% do 2% albo z 0% do 6% oraz nalicza odsetki. Innym błędem jest sztuczne zaniżenie ceny mieszkania i podwyższenie wartości wyposażenia, co prowadzi do zaniżonego PCC i wezwania do złożenia wyjaśnień.

Przy zakupach inwestycyjnych niektórzy nabywcy nie zliczają wszystkich lokali opodatkowanych VAT w ramach jednej inwestycji i tym samym ignorują próg szóstego lokalu. Organy podatkowe analizują dane z aktów notarialnych i w razie stwierdzenia przekroczenia progu nakładają 6% PCC od wartości mieszkań, które wchodzą w zakres wyższego opodatkowania. Spóźnienie z deklaracją PCC-3 przy czynnościach bez notariusza skutkuje odsetkami oraz sankcją karnoskarbową w formie mandatu lub grzywny.

Konsekwencje błędów przy PCC to dopłata podatku, odsetki oraz ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej za zaniżenie zobowiązania podatkowego. Bezpieczniej od razu przyjąć realistyczną wartość rynkową, udzielać prawdziwych oświadczeń oraz dokładnie sprawdzić liczbę nabywanych lokali, szczególnie przy transakcjach inwestycyjnych.

Jak zaplanować zakup mieszkania w 2025 roku, aby legalnie skorzystać ze zwolnienia z PCC albo minimalizować jego koszt?

W skrócie: planowanie zakupu mieszkania w 2025 roku pod kątem PCC polega na sprawdzeniu historii posiadania nieruchomości, dobraniu odpowiedniego rynku (wtórny lub pierwotny), a przy inwestycjach w kilka lokali na świadomym zarządzaniu liczbą mieszkań opodatkowanych VAT w jednej inwestycji.

Jeżeli kupujesz pierwsze mieszkanie, zacznij od przeanalizowania swojej historii: czy kiedykolwiek miałeś mieszkanie lub dom, udziały powyżej 50% albo nieruchomość za granicą. Kolejny krok to wybór lokalu z rynku wtórnego, ponieważ tylko tam działa zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie. Przy wyborze konkretnego mieszkania pamiętaj, że oszczędność podatkowa na poziomie kilkunastu tysięcy złotych daje większą przestrzeń na remont i wyposażenie.

Jeżeli planujesz inwestycję w kilka mieszkań, ustal, ile lokali opodatkowanych VAT chcesz kupić w jednej inwestycji i w jakiej kolejności podpiszesz akty. Dobrze przemyśl, czy przekroczenie progu piątego mieszkania rzeczywiście ma sens finansowy po doliczeniu 6% PCC. Dobrze jest zawczasu ustawić sobie w kalkulatorze finansowym dwa scenariusze: zakup z 0% PCC i zakup z pełnym 2% lub 6% podatku, aby zobaczyć wpływ podatku na wysokość wkładu własnego oraz poduszkę bezpieczeństwa.

• Filar 1 – analiza historii nieruchomości i udziałów. Zbierz informacje o wszystkich lokalach i udziałach, także zagranicznych, oraz o sposobie ich nabycia.
• Filar 2 – świadomy wybór rynku i skali inwestycji. Zdecyduj, czy priorytetem jest zwolnienie 0% PCC na pierwsze mieszkanie, czy zakup kilku lokali opodatkowanych VAT, gdzie wchodzą w grę inne parametry inwestycyjne.
• Filar 3 – kalkulacja podatku i budżetu transakcji. Zbuduj własny arkusz z ceną mieszkania, PCC, kosztami notarialnymi i sądowymi, aby ocenić realny próg wejścia.

Jeżeli rozważasz zakup działki budowlanej zamiast mieszkania, pamiętaj, że zasady PCC i zwolnień wyglądają inaczej – w osobnym poradniku o podatkach przy zakupie działki opisuję szczegółowo te różnice i odrębne limity.

Słowniczek pojęć

Jeżeli w artykule natrafisz na pojęcie, którego znaczenie nie jest dla Ciebie oczywiste, zajrzyj do poniższych definicji – są one oparte na ustawie o PCC i praktyce notarialnej.

FAQ – najczęściej zadawane pytania