Sprzedaż mieszkania z hipoteką – spłata, promesa banku, przekazanie środków

Bezpieczna sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką polega na uzyskaniu promesy banku z kwotą całkowitej spłaty i numerem rachunku technicznego, a następnie na rozdzieleniu przelewów w akcie: spłata do banku oraz nadwyżka na Twoje konto. Po zaksięgowaniu środków bank wydaje list mazalny, z którym składasz KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Chcesz przejść proces bez przestojów i korekt?

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką krok po kroku?

Najpierw EKW, dział IV, wzmianek i ostrzeżeń szukasz w systemie EKW. Składasz w banku wniosek o promesę spłaty z kwotą całkowitą do dnia i godziny, z rachunkiem technicznym i ważnością obejmującą dzień aktu, najlepiej z buforem. W umowie przedwstępnej wpisujesz warunki zawieszające oraz szkic podziału przelewów. W akcie notarialnym ustawiasz kolejność płatności: spłata na rachunek techniczny banku wierzyciela, następnie dopłata dla sprzedającego lub wypłata z depozytu notarialnego. Po wpływie pełnej kwoty bank wystawia list mazalny, a Ty składasz KW-WPIS wraz z opłatą 100 zł. Przykład: cena 700 000 zł, saldo z promesy 320 000 zł, nadwyżka 380 000 zł, opłata 100 zł. Zapamiętaj: promesa, akt z podziałem przelewów, list mazalny, KW-WPIS.

Jak uzyskać promesę banku i co musi w niej być, aby notariusz ją przyjął?

Promesa zawiera: kwotę całkowitej spłaty do dnia i godziny, rachunek techniczny, numer umowy i identyfikację hipoteki, warunek wydania listu mazalnego, formę doręczenia (papier albo dokument z kwalifikowanym podpisem), a także tytuł przelewu z numerem umowy i numerem KW. Przy odsetkach dziennych żądaj kwoty do konkretnej godziny oraz instrukcji płatności SORBNET w dniu aktu. Gdy ważność promesy upływa przed aktem, zamawiasz aktualizację. Zabezpiecz potwierdzenie banku, że po pełnej spłacie wystawi list mazalny, a jeżeli wymagany jest odrębny wniosek, składasz go od razu. Zapamiętaj: promesa musi umożliwiać natychmiastową, bezbłędną spłatę.

Strategia i psychologia transakcji: jak rozmawiać z bankiem, by przyspieszyć procedury?

Telefon:
"Dzień dobry, proszę o promesę całkowitej spłaty kredytu nr [XXX] z ważnością do [data + 2–3 dni].
Proszę wskazać rachunek techniczny, kwotę do dnia/godziny oraz tytuł przelewu (nr umowy + nr KW).
Czy mogę otrzymać dokument z kwalifikowanym podpisem na e-mail dziś do godz. [HH:MM]?"

E-mail:
"Szanowni Państwo,
proszę o promesę dla kredytu nr [XXX] z ważnością do [data], rachunkiem technicznym i kwotą do godz. [HH:MM].
Proszę potwierdzić, że po pełnej spłacie zostanie wydany list mazalny oraz czy wymagany jest osobny wniosek."
  

Jak rozliczyć spłatę kredytu i nadpłatę, kiedy bank zwolni hipotekę i wystawi list mazalny?

W akcie wpisujesz kwotę spłaty z promesy, rachunek techniczny oraz tytuł przelewu. Nadwyżkę ceny kierujesz na konto sprzedającego albo do depozytu. Po zaksięgowaniu pełnej kwoty bank zamyka zobowiązanie i przygotowuje list mazalny. Część banków wysyła go automatycznie, inne po odrębnym wniosku; odbierasz oryginał papierowy lub dokument z kwalifikowanym podpisem. Z listem składasz KW-WPIS i uiszczasz 100 zł. Różnice kwot: niedopłata wymaga natychmiastowej dopłaty, nadpłata wraca na wskazany rachunek. Zachowujesz potwierdzenia przelewów oraz korespondencję z bankiem. Zapamiętaj: bez pełnej spłaty nie ma listu mazalnego, bez listu nie ma wykreślenia hipoteki.

Jak zorganizować przepływ środków przy akcie, które przelewy idą do banku, a które do sprzedającego?

W akcie określasz kolejność i kanał przelewów: 1) spłata na rachunek techniczny banku wierzyciela, 2) dopłata ceny na rachunek sprzedającego, 3) przy ryzyku przesunięć – depozyt notarialny. Przy wysokich kwotach oraz odsetkach dziennych wybierasz SORBNET w dniu aktu. W tytułach przelewów umieszczasz numer umowy i numer KW. Gdy kupujący finansuje się kredytem, jego bank rozdziela wypłatę na spłatę Twojej hipoteki i na dopłatę ceny. Zapamiętaj: spłata hipoteki ma pierwszeństwo przed przelewem na konto sprzedającego.

Jakie dokumenty muszę zebrać, żeby sprzedać mieszkanie z kredytem w 2025?

Komplet: promesa spłaty z rachunkiem technicznym i ważnością, zaświadczenie o saldzie z warunkiem wydania listu mazalnego, świadectwo charakterystyki energetycznej, podstawa nabycia (akt, postanowienie), podgląd EKW, przy spółdzielni zaświadczenie o braku zaległości. Do aktu przygotowujesz dane rachunków, tytuły przelewów, ewentualną instrukcję depozytu. Do wykreślenia: list mazalny (papier lub e-dokument z kwalifikowanym podpisem), KW-WPIS, opłata 100 zł. Bank kupującego weryfikuje promesę i rachunek techniczny przed wypłatą. Zapamiętaj: komplet dokumentów skraca czas w banku i w sądzie.

Jakie ryzyka grożą stronom i jak je zneutralizować w umowie przedwstępnej i akcie?

Najczęstsze ryzyka: wygaśnięcie promesy, różnice w saldzie przy odsetkach dziennych, opóźnienie wypłat z banku kupującego, wzmianka w KW, błędy w świadectwie energetycznym, zaległości administracyjne. Zabezpieczenie: w przedwstępnej wpisujesz warunki zawieszające (akt po ważnej promesie, po ostatecznej decyzji kredytowej nabywcy, bez wzmianki w KW), w akcie określasz kolejność płatności, kanał SORBNET, ewentualny depozyt, kary umowne za zwłokę zawinioną. Zapamiętaj: precyzyjne warunki i kolejność przelewów ograniczają większość ryzyk.

Jak zgrać sprzedaż, gdy kupujący finansuje się kredytem, i jak skoordynować dwa banki?

Standard to dwie transze z banku kupującego: spłata Twojej hipoteki do banku wierzyciela, następnie dopłata ceny. Harmonogram łączysz z ważnością promesy oraz godzinami sesji. W akcie wskazujesz numery rachunków, tytuły przelewów, SORBNET dla przelewów w dniu aktu. Przy ryzyku przesunięć stosujesz depozyt notarialny na kwotę spłaty, dopłatę wypłacasz po potwierdzeniu listu mazalnego. Komunikację stron z bankami uruchamiasz kilka dni wcześniej, w pismach i przelewach podajesz nr umowy kredytu oraz nr KW. Zapamiętaj: najpierw spłata do banku wierzyciela, następnie dopłata dla sprzedającego.

Jak rozliczyć podatki i koszty transakcyjne po sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Sprzedaż przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia oznacza PIT-39 i 19% od dochodu; zastosujesz ulgę mieszkaniową, gdy przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Kupujący pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z 2% PCC przy spełnieniu warunków. Po stronie sprzedającego: taksa notarialna w granicach stawek maksymalnych, wypisy, 100 zł za wykreślenie hipoteki. Przykład kalkulacji:

Cena sprzedaży:        700 000 zł
Saldo kredytu:        -320 000 zł  ; przelew do banku
----------------------------------------------
Twoja nadwyżka:        380 000 zł  ; przelew na Twoje konto
Wykreślenie hipoteki:     -100 zł  ; opłata KW

Zapamiętaj: trzymaj potwierdzenia przelewów i faktury, ułatwiają rozliczenia i wpis w KW.

Co zrobić w sytuacjach szczególnych: opóźnienia banku, zaległości, ujemny kapitał, współwłasność?

Opóźnienia banku, w akcie określasz terminy, kanał SORBNET, depozyt z warunkiem listu mazalnego. Zaległości, regulujesz przed aktem, dołączasz zaświadczenia. Ujemny kapitał, dopłacasz różnicę własnymi środkami, list mazalny wymaga pełnej spłaty. Kilka hipotek, zapewniasz promesy i listy mazalne dla każdej wierzytelności, określasz kolejność spłat. Współwłasność, wszyscy współwłaściciele podpisują akt i wniosek do KW, rozliczenia opisujesz w akcie. Wzmianka w KW, najpierw wyjaśniasz w sądzie, dopiero potem finalizujesz. Rekomendacja: gdy ryzyko terminów jest wysokie, użyj depozytu; przy stabilnym harmonogramie i SORBNET depozyt jest zbędny.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Źródła

• [Elektroniczne Księgi Wieczyste (MS), 2025, https://ekw.ms.gov.pl/]
• [Ministerstwo Sprawiedliwości – formularze KW (w tym KW-WPIS), 2025, https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/…-kw]
• [MRiT – Świadectwa charakterystyki energetycznej, 2025, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/swiadectwa-charakterystyki-energetycznej]
• [GOV – Rynek wtórny bez 2% PCC dla pierwszego mieszkania, 2023–2025, https://www.gov.pl/…/bez-podatku-pcc]
• [MF – Rozliczenie ze sprzedaży domu/mieszkania (PIT), 2025, https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/]
• [MF – PIT-39, broszura informacyjna (PDF), 2025, https://www.podatki.gov.pl/media/…/pit-39.pdf]

Aktualizacja artykułu: 07 października 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.