Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego?

Najważniejsze informacje:

Czy można zwiększyć kredyt hipoteczny? Tak, najczęściej na dokończenie budowy lub remont.
Jakie są metody? Podpisanie aneksu, refinansowanie kredytu w innym banku lub zaciągnięcie osobnej pożyczki hipotecznej.
Kluczowe wymagania banku: Aktualna, wysoka zdolność kredytowa oraz wzrost wartości nieruchomości potwierdzony nowym operatem szacunkowym.
Główna alternatywa: Droższa, ale szybsza pożyczka gotówkowa bez zabezpieczenia na nieruchomości.

Tak, ale tylko na określonych warunkach. Bank dokładnie analizuje sytuację finansową klienta, cel wykorzystania środków i wartość nieruchomości. Zmiana może odbyć się poprzez aneks, refinansowanie lub nową pożyczkę – każda z opcji ma inne wymagania i koszty.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Dlaczego ktoś chce zwiększyć kredyt hipoteczny?

Nie wszystko da się przewidzieć. Nawet najbardziej dokładnie zaplanowany budżet budowy domu lub generalnego remontu potrafi pęknąć jak bańka mydlana, gdy ceny materiałów rosną szybciej niż temperatura w upalny dzień. Z tego właśnie powodu dobranie kredytu hipotecznego to realna potrzeba, a nie wymysł nadgorliwego kredytobiorcy. I tak, zwiększenie kwoty kredytu jest możliwe, ale nie polega na kliknięciu „więcej” w aplikacji banku. To procedura przypominająca ubieganie się o nowy kredyt – ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Na przykład, jeśli ktoś buduje dom i po kilku miesiącach okazuje się, że brakuje 150 tys. zł do zamknięcia inwestycji, bank nie pożyczy tej kwoty automatycznie. Zapyta, co się stało, jakie są aktualne koszty, poprosi o nową wycenę nieruchomości i sprawdzi, czy sytuacja kredytowa się nie pogorszyła.

Na jaki cel można zwiększyć kredyt hipoteczny?

Kluczowe jest przeznaczenie dodatkowych środków. Jeśli to:

dokończenie budowy,
wykończenie mieszkania,
generalny remont –

– masz większą szansę na zgodę. Bank widzi w tym kontynuację pierwotnego celu i uzasadnienie utrzymania lub podniesienia wartości nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie.

Przykładowo, jeśli kredytobiorca dostarcza faktury za wykonane prace, dokumentuje wzrost cen materiałów i przedstawia aktualny harmonogram budowy, bank ma podstawy, by rozważyć podwyższenie finansowania.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać wyższą kwotę kredytu?

Najważniejsze są dwa czynniki:

Zdolność kredytowa
Wartość nieruchomości

Bank przeprowadza nową ocenę dochodów, sprawdza stabilność zatrudnienia, wydatki i historię kredytową. Dodatkowo zleca operat szacunkowy – jeśli wartość nieruchomości nie wzrosła, wskaźnik LTV (Loan to Value) może okazać się zbyt wysoki.

Przykład: jeśli pierwotny kredyt wynosił 400 tys. zł, a nieruchomość była wyceniona na 500 tys. zł, to LTV wynosiło 80%. Przy dodatkowych 100 tys. zł bank musi ocenić, czy nowa wartość nieruchomości uzasadnia łączny kredyt na 500 tys. zł. Jeśli operat wskazuje na wartość 550 tys. zł – szansa istnieje. Jeśli nie – wniosek może zostać odrzucony.

Jakie są 3 sposoby na zwiększenie kredytu hipotecznego?

Dostępne są trzy główne ścieżki:

Aneks do umowy kredytowej: Najwygodniejsza opcja, ograniczona do kontaktu z obecnym bankiem. Nie zawsze dostępna i nie zawsze korzystna.
Kredyt refinansowy z dobraniem kwoty: Nowy kredyt w innym banku. Pozwala uzyskać wyższą kwotę i lepsze warunki (np. niższą marżę). Wymaga czasu i kosztów (wycena, notariusz, opłaty sądowe).
Pożyczka hipoteczna: Osobny produkt zabezpieczony na nieruchomości. Trudniejszy do uzyskania, ale teoretycznie możliwy.

Proces zwiększenia kredytu krok po kroku – Twoja checklista

Wstępna analiza i kontakt z bankiem/ekspertem.
Zgromadzenie dokumentów: zaświadczenie o dochodach, wyciągi z konta, nowy kosztorys, faktury.
Złożenie wniosku: formalne rozpoczęcie procedury.
Wycena nieruchomości: operat szacunkowy zlecony przez bank.
Analiza kredytowa: ponowna ocena zdolności i historii w BIK.
Decyzja banku: podpisanie aneksu lub nowej umowy.

Porównanie: Aneks vs. Refinansowanie

Cecha	Aneks do umowy	Refinansowanie z dobraniem kwoty
Szybkość procesu	Szybciej (2–4 tygodnie)	Dłużej (4–8 tygodni)
Koszty startowe	Niższe (prowizja, aneks)	Wyższe (prowizja, wycena, notariusz, opłaty sądowe)
Warunki kredytu	Zazwyczaj bez zmian lub gorsze	Możliwość uzyskania niższej marży i RRSO
Bank	Ten sam	Nowy, wybrany z najlepszą ofertą
Wymagane formalności	Mniej	Więcej (proces jak przy nowym kredycie)
Kiedy warto?	Gdy potrzebujesz pieniędzy szybko i akceptujesz obecne warunki.	Gdy chcesz dobrać środki i jednocześnie obniżyć koszt całego kredytu.

Najczęstsze pułapki i błędy – na co uważać?

Niedoszacowanie kosztów: brak rezerwy w budżecie remontu lub budowy.
Pomijanie kosztów okołokredytowych: prowizje, wyceny, ubezpieczenia, opłaty sądowe.
Brak negocjacji: zaakceptowanie pierwszej propozycji banku.
Kara za wcześniejszą spłatę: przy refinansowaniu stary bank może naliczyć opłatę.

Czym jest nadwyżka celowa?

To dodatkowy bufor finansowy, o który warto wnioskować razem z kredytem. Banki akceptują rozsądne zwiększenie kosztorysu (o 10–15%) jako formę zabezpieczenia przed nieprzewidzianymi wydatkami. Taka strategia zwiększa szansę na akceptację wniosku.

Pożyczka gotówkowa jako alternatywa

Gdy dobranie środków w ramach hipoteki jest nierealne – pozostaje pożyczka gotówkowa. Droższa, ale szybka. Bez operatu, bez aneksu, bez ingerencji w hipotekę.

Definicje – co warto znać?

Wskaźnik LTV (Loan-to-Value): stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, zwykle nie wyższy niż 80-90%.

Operat szacunkowy: wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wymagana przez bank przed zwiększeniem finansowania.

FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania

O ile maksymalnie mogę zwiększyć kredyt hipoteczny?

To zależy od zdolności kredytowej i aktualnej wartości nieruchomości. Limit wyznacza wskaźnik LTV – zwykle nie przekracza 80–90%.

Jak długo trwa proces zwiększenia kredytu hipotecznego?

Aneks trwa 2–4 tygodnie, refinansowanie – 4–8 tygodni.

Czy zwiększenie kredytu pogorszy moją historię w BIK?

Nie. Terminowa spłata wyższego zobowiązania działa wręcz pozytywnie na scoring.

Czy mogę dobrać kwotę do kredytu ze stałym oprocentowaniem?

Tak, ale bank może zaproponować nową stawkę – np. zmienną – dla dobranej kwoty.

Co jeśli moje dochody spadły od czasu wzięcia kredytu?

Spadek dochodów obniża zdolność kredytową i może uniemożliwić zwiększenie finansowania.

Czy aneks jest zawsze tańszy niż refinansowanie?

Nie zawsze. Refinansowanie bywa droższe na starcie, ale może przynieść większe oszczędności w długim terminie.

Jaki jest najczęstszy powód odmowy zwiększenia kredytu?

Zbyt niski dochód, brak wzrostu wartości nieruchomości lub nieakceptowany cel (np. zakup auta).

Aktualizacja artykułu: 27 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.