Czy odzyskam prowizję, jeśli spłacę kredyt wcześniej?

Tak - zgodnie z przepisami, bank powinien proporcjonalnie zwrócić jednorazowe koszty, takie jak prowizja lub ubezpieczenie, jeśli kredyt został spłacony przed terminem.

Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego i dlaczego jest istotny przy wyborze oferty?

✅ Całkowity koszt kredytu (CKK): najważniejsze informacje w pigułce

Całkowity koszt kredytu hipotecznego (CKK) to wszystkie koszty, które ponosisz w związku z umową, ale bez opłat notarialnych i sądowych po Twojej stronie.
Niska marża lub „0% prowizji” nie oznacza automatycznie najtańszego kredytu, bo CKK budują też ubezpieczenia i produkty dodatkowe.
CKK i RRSO porównuj na Formularzu Informacyjnym, bo ten dokument jest standaryzowany i porównywalny.
Nadpłata i skrócenie okresu spłaty obniżają koszt odsetkowy i część kosztów okresowych, a więc zwykle zmniejszają CKK.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego (CKK) pokazuje, ile realnie kosztuje Cię kredyt jako umowa, a nie tylko „cena pieniądza”.
To jedna z najprostszych metod, żeby odsiać oferty atrakcyjne marketingowo, ale droższe w praktyce.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Czym jest Całkowity koszt kredytu (CKK) i dlaczego bywa ważniejszy niż oprocentowanie?

CKK to suma kosztów „umownych”, które ponosisz w związku z kredytem hipotecznym, a nie tylko odsetek.
Oprocentowanie mówi, jak naliczają się odsetki, ale CKK pokazuje, jak „drogi” jest cały pakiet: prowizje, opłaty, ubezpieczenia i koszty produktów wymaganych do uzyskania kredytu na danych warunkach.

Ważne: przy porównywaniu ofert najwięcej błędów bierze się z patrzenia na samą marżę, a pomijania kosztów produktów dodatkowych.

Co zgodnie z prawem wchodzi w skład CKK?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje wszelkie koszty, które konsument musi ponieść w związku z umową,
w szczególności: odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże (jeśli są znane kredytodawcy) oraz koszty usług dodatkowych (np. ubezpieczeń),
jeżeli są niezbędne do uzyskania kredytu lub uzyskania go na oferowanych warunkach.
Jednocześnie wprost wyłączone są koszty opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Na czym polega matematyczna definicja CKK?

Najprościej: CKK to różnica między całkowitą kwotą, którą zapłacisz (kapitał + koszty), a samą kwotą kredytu.

CKK = Całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta − Całkowita kwota kredytu

Jakie elementy składają się na CKK?

Zamiast tabeli z „wymyślonym” CKK i RRSO, lepsza jest tabela kontrolna: sprawdzasz, czy dany koszt jest w umowie, w Formularzu Informacyjnym i czy ma warunki „pułapkowe” (np. opłata zależna od wpływów).

Element kosztu	Gdzie to zobaczysz	Na co uważać
Prowizja	Formularz Informacyjny, umowa	czy jest jednorazowa, czy “ukryta” w wyższej marży
Marża i oprocentowanie	Formularz Informacyjny	warunki utrzymania marży, np. wymagane wpływy lub produkty
Ubezpieczenia wymagane	Formularz Informacyjny, OWU	czy składka jest stała, czy zależy od salda, oraz co się dzieje po rezygnacji
Konto i karta	tabela opłat i prowizji banku	warunki “0 zł”, opłaty po niespełnieniu wymogów
Koszt “pomostowy”	umowa kredytu	czy podlega zwrotowi/zaliczeniu po wpisie hipoteki i na jakich warunkach

Jak wykorzystać wiedzę o CKK w negocjacjach z bankiem?

Jeśli rozumiesz, co buduje CKK, łatwiej negocjować warunki, które realnie zmieniają koszt kredytu.

negocjacja prowizji lub jej zamiany na niższy koszt okresowy,
zmiana warunków ubezpieczenia (zakres, składka, możliwość rezygnacji),
ograniczenie cross-sellingu, jeśli podnosi koszt w całym horyzoncie.

Wskazówka: poproś o porównywalne Formularze Informacyjne z dwóch banków i negocjuj na kosztach, a nie na hasłach “0% prowizji”.

Jaka jest różnica między CKK a RRSO?

RRSO jest wskaźnikiem procentowym, który ma ułatwić porównywanie ofert, ale opiera się na założeniach i nie pokazuje przyszłych zmian stóp.
CKK jest kwotą w złotówkach, która zbiera koszty wynikające z warunków umowy.

Uwaga: gdy stopy procentowe się zmieniają, realny koszt odsetkowy w hipotece zmiennej zmienia się razem z nimi.
Na 13/12/2025 r. stopa referencyjna NBP wynosiła 4,00% (po decyzji z 2–3 grudnia 2025 r., obowiązuje od 4 grudnia 2025 r.).

Jakie koszty nie wchodzą w CKK, a i tak je poniesiesz?

Ustawa wyłącza z CKK opłaty notarialne i sądowe, więc musisz doliczyć je osobno do budżetu transakcji.

Koszty notarialne: mają ustawowe maksymalne stawki zależne od wartości czynności, notariusz może pobrać mniej niż maksimum.
Opłaty sądowe: mogą dotyczyć różnych wpisów w księdze wieczystej, zależnie od sytuacji (np. własność, hipoteka).
PCC przy zakupie z rynku wtórnego: standardowo 2% wartości (z wyjątkami, np. przy spełnieniu ustawowych warunków zwolnienia dla pierwszego mieszkania).
Prowizja pośrednika: umowna, zależna od rynku i zakresu usługi.

Czy mogę odzyskać część kosztów przy wcześniejszej spłacie?

Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres,
o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeśli zostały poniesione wcześniej.

Ważne: w praktyce poproś bank o rozliczenie i wskazanie, które koszty zostały obniżone po wcześniejszej spłacie oraz według jakiej metodologii.

Osobnym przypadkiem jest koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki: jeśli Twoja umowa go przewiduje, po wpisie hipoteki może on podlegać zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty, zgodnie z warunkami umowy.

Reklama:

Jak nadpłata kredytu wpływa na całkowity koszt?

Nadpłata zwykle obniża koszt odsetkowy, a to najczęściej największy składnik CKK w długim kredycie.
Największy efekt daje nadpłata połączona ze skróceniem okresu kredytowania, bo szybciej zmniejszasz kapitał, od którego liczą się odsetki.

Jak sprawdzić i porównać CKK? Formularz Informacyjny to podstawa

Bank ma obowiązek przekazać Formularz Informacyjny i informacje w nim mają ważność co najmniej 14 dni.
To najbardziej porównywalny dokument, bo jego układ i pola są standaryzowane.

Checklist:

Weź Formularze z 2–3 banków z tego samego dnia.
Porównaj CKK, prowizje, wymagane ubezpieczenia oraz warunki “0 zł” za konto.
Sprawdź, które koszty są jednorazowe, a które okresowe.
Zapisz warunki utrzymania marży i konsekwencje ich niespełnienia.

📌 FAQ – Najczęściej zadawane pytania o CKK

1) Czym jest Całkowity koszt kredytu hipotecznego (CKK)?

CKK to koszty, które ponosisz w związku z umową kredytu hipotecznego, w tym odsetki, opłaty, prowizje, podatki i koszty wymaganych usług dodatkowych, z wyłączeniem opłat notarialnych i sądowych po Twojej stronie.

2) Co jest ważniejsze: RRSO czy CKK?

CKK pokazuje koszt w złotówkach, a RRSO jest wskaźnikiem procentowym opartym na założeniach. Do negocjacji i zrozumienia “ile zapłacę” CKK bywa bardziej czytelny.

3) Czy oferta z prowizją 0% jest zawsze najlepsza?

Nie. Bank może “odrobić” brak prowizji wyższą marżą, kosztownym ubezpieczeniem lub wymaganymi produktami dodatkowymi.

4) Jakich kosztów nie obejmuje CKK?

CKK nie obejmuje opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta, więc te koszty liczysz osobno w budżecie transakcji.

5) Czy wcześniejsza spłata obniża CKK?

Tak, wcześniejsza spłata obniża CKK o odsetki i inne koszty przypadające za okres skrócenia umowy, nawet jeśli były poniesione wcześniej.

6) Gdzie znajdę CKK mojej oferty?

W Formularzu Informacyjnym i w umowie kredytu. Formularz jest porównywalny między bankami i ma ważność co najmniej 14 dni.

7) Czy nadpłata obniża CKK bardziej przy skróceniu okresu?

Najczęściej tak, bo skrócenie okresu szybciej zmniejsza kapitał i ogranicza naliczanie odsetek w czasie.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny oraz jest wyrazem osobistych opinii autora. Treści te nie stanowią indywidualnej porady finansowej, prawnej ani rekomendacji w rozumieniu art. 4 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Artykuł nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Decyzje kredytowe i inwestycyjne podejmujesz na własne ryzyko. Skonsultuj się z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego oraz notariuszem.