Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia. Po tym okresie podatek nie obowiązuje.

Sprzedaż nieruchomości – kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Sprzedaż mieszkania, domu czy działki przez osobę fizyczną to transakcja, która może generować obowiązki podatkowe na gruncie prawa polskiego. Istotnym czynnikiem wpływającym na opodatkowanie jest okres posiadania nieruchomości. Generalnie zasada jest prosta – sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku jej nabycia podlega podatkowi dochowemu (PIT). Natomiast jeśli sprzedaż nastąpi po tym okresie, transakcja zwolniona jest całkowicie z podatku dochodowego. Przykładowo, zakup nieruchomości w czerwcu 2020 roku oznacza, że termin pięcioletni liczymy od stycznia 2021, a kończy się on z dniem 31 grudnia 2025. Dopiero sprzedaż po tej dacie nie będzie opodatkowana PIT.

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy wynosi obecnie 19% od dochodu, którym jest różnica pomiędzy ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami jej nabycia. Koszty te obejmują cenę zakupu, opłaty notarialne, podatek PCC oraz ewentualne nakłady zwiększające wartość nieruchomości, takie jak remont czy adaptacja. Warto pamiętać, że do kosztów nie zaliczymy opłat za bieżące utrzymanie, jak czynsz czy rachunki za media. Przykładowo, jeśli kupiliśmy mieszkanie za 300 000 zł, ponieśliśmy nakłady na remont w wysokości 50 000 zł i sprzedajemy je za 400 000 zł, dochód wynosi 50 000 zł i od tej kwoty zapłacimy podatek.

Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku?

Istnieje możliwość uniknięcia płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości nawet, gdy transakcja następuje przed upływem pięciu lat. Mówimy tu o tzw. uldze mieszkaniowej, czyli zwolnieniu z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Kluczowe jest tutaj, aby wydatki poniesione były w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Do wydatków kwalifikowanych należą zakup nowej nieruchomości mieszkalnej, działki budowlanej, budowa lub remont domu czy spłata kredytu mieszkaniowego.

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z PCC?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym (np. od dewelopera, który jest podatnikiem VAT) jest zazwyczaj zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi standardowo 2%. Jednak ważną zmianą od 1 stycznia 2024 roku jest stawka 6% PCC, która dotyczy osób kupujących co najmniej sześć mieszkań stanowiących odrębne nieruchomości. Jest to rozwiązanie mające ograniczyć masowy zakup mieszkań przez inwestorów, co wpływa na ceny na rynku.

Co z podatkiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości prywatnej nie jest opodatkowana VAT. Inaczej jest, jeśli sprzedający jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami. Wtedy sprzedaż może być opodatkowana VAT na poziomie 23% lub 8% (np. mieszkania do 150 m² i domy do 300 m²). Przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej po dwóch latach od pierwszego zasiedlenia transakcja jest generalnie zwolniona z VAT.

Formalności przy sprzedaży – jak złożyć PIT-39?

Osoby sprzedające nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia muszą złożyć deklarację PIT-39. Deklarację tę należy przesłać do urzędu skarbowego do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Należy w niej wykazać dochód ze sprzedaży, podatek do zapłaty oraz ewentualne dochody zwolnione na podstawie ulgi mieszkaniowej. Nawet jeżeli transakcja przyniosła stratę lub dochód zwolniony z podatku, obowiązek złożenia PIT-39 nadal istnieje.

Sprzedaż nieruchomości ze stratą – co to oznacza dla podatnika?

Sprzedaż nieruchomości poniżej kosztów jej zakupu (czyli ze stratą) nie generuje obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Jednak podatnik jest zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39 i wykazania straty. Niestety, ta strata nie może być odliczana od innych źródeł dochodu ani przenoszona na kolejne lata.

Rola notariusza w transakcji sprzedaży nieruchomości

Notariusz odgrywa istotną rolę w procesie sprzedaży nieruchomości. Pełni on funkcję płatnika podatku PCC, pobiera go od kupującego przy sporządzaniu aktu notarialnego i odprowadza do właściwego urzędu skarbowego. Dzięki temu kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji podatkowej PCC-3 ani dokonywać samodzielnej wpłaty podatku, co ułatwia transakcję i ogranicza ryzyko błędów podatkowych.

Aktualizacja artykułu: 04 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.