Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości dotyczy sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat podatkowych i nie jest elementem działalności gospodarczej. Po upływie tego terminu sprzedaż jest poza PIT.

Jak liczyć 5 lat przy zakupie, spadku, darowiźnie i budowie?

• Zakup: 5 lat liczysz od końca roku, w którym podpisano akt notarialny przenoszący własność.
• Spadek: 5 lat liczysz od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca (dla zbyć po 31.12.2018 r.).
• Darowizna: 5 lat liczysz od końca roku, w którym obdarowany nabył darowiznę. Czas posiadania przez darczyńcę nie skraca terminu.
• Budowa domu: 5 lat liczysz od końca roku, w którym nieruchomość została wybudowana w rozumieniu przepisów podatkowych (praktycznie: formalne zakończenie budowy, w tym pozwolenie na użytkowanie albo skuteczne zawiadomienie o zakończeniu budowy, zależnie od trybu).

Jak obliczyć dochód i jakie koszty realnie odliczysz?

Dochód ze sprzedaży to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia oraz nakładami, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Typowe koszty przy zakupie

• Cena nabycia z aktu notarialnego.
• PCC zapłacony przy zakupie na rynku wtórnym (jeśli dotyczył).
• Notariusz i sąd (taksa, wypisy, opłaty sądowe).
• Prowizja pośrednika związana z nabyciem (jeśli była elementem transakcji i jest udokumentowana).

Nakłady zwiększające wartość (remont, modernizacja)

Dokumenty: nakłady ustalasz na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających opłaty administracyjne. Opłaty typu czynsz i media nie są nakładem zwiększającym wartość.

Spadek: czego brakuje w wielu poradnikach

Przy spadku koszty mogą obejmować m.in. określone kategorie kosztów i ciężarów spadkowych przypadających na podatnika, jeśli spełniają warunki ustawowe i są właściwie udokumentowane.

Jak działa ulga mieszkaniowa i kiedy daje 0 zł podatku?

Ulga mieszkaniowa działa wtedy, gdy przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przykładowe cele mieszkaniowe

• Zakup mieszkania, domu lub gruntu pod budowę.
• Budowa, rozbudowa, przebudowa, adaptacja, remont własnej nieruchomości mieszkalnej.
• Spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży (również refinansowego lub konsolidacyjnego, jeśli dotyczy własnych potrzeb mieszkaniowych).
• Wydatki poniesione w UE, EOG lub Szwajcarii.

Częściowe zwolnienie (wzór)

Dochód zwolniony = (dochód ze sprzedaży × wydatki mieszkaniowe) ÷ przychód ze sprzedaży

PCC i VAT: kiedy płaci kupujący, kiedy wchodzi 6% PCC, a kiedy VAT?

Kiedy zakup nie podlega PCC?

Zakup na rynku pierwotnym od dewelopera (transakcja objęta VAT) co do zasady nie podlega PCC.

6% PCC od „szóstego i kolejnego” lokalu (od 01.01.2024 r.)

Obowiązuje szczególna stawka 6% PCC od umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego (lub udziału), w ustawowo określonych warunkach, także przy zakupach objętych VAT.

VAT przy sprzedaży nieruchomości (w skrócie)

• Sprzedaż przez osobę prywatną zwykle nie jest VAT, ale przy działaniach o charakterze „handlowym” ocena bywa inna.
• W obrocie profesjonalnym kluczowe są reguły zwolnienia m.in. po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, oraz możliwość opodatkowania w określonych warunkach.

Jak złożyć PIT-39 po sprzedaży nieruchomości?

1. Ustal datę nabycia/wybudowania i sprawdź, czy upłynęło 5 lat podatkowych.
2. Oblicz przychód i koszty, ustal dochód.
3. Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, wpisz wydatki i policz część zwolnioną.
4. Złóż PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Co jeśli sprzedasz nieruchomość ze stratą?

Straty ze sprzedaży prywatnej nieruchomości nie rozliczysz z innymi dochodami i nie przenosisz jej na kolejne lata. Jeśli sprzedaż była przed upływem 5 lat, stratę wykazujesz w PIT-39.

Rola notariusza i PCC-3: kto rozlicza podatek i kiedy?

Notariusz, jako płatnik, pobiera PCC od kupującego w przypadkach, w których PCC występuje przy akcie notarialnym, i przekazuje go do urzędu skarbowego.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży nieruchomości

• ❌ Liczenie 5 lat w spadku od daty śmierci spadkodawcy zamiast od jego nabycia/wybudowania.
• ❌ Traktowanie darowizny jak spadku i błędne „przejmowanie” terminu darczyńcy.
• ❌ Brak faktur VAT na nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
• ❌ Brak PIT-39 mimo ulgi mieszkaniowej lub straty.
• ❌ Wydawanie środków „na wyposażenie”, gdy nie spełnia definicji celu mieszkaniowego.

FAQ – Podatek od sprzedaży nieruchomości

Źródła

• Portal Podatkowy MF: Rozliczenie ze sprzedaży domu/mieszkania
• MF: Broszura – opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości (PDF)
• Portal Podatkowy MF: zmiany w PCC (zwolnienie dla pierwszego mieszkania)
• Portal Podatkowy MF: stawki PCC (w tym 6% od „szóstego i kolejnego”)

Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny oraz jest wyrazem osobistych opinii autora. Treści te nie stanowią indywidualnej porady finansowej, prawnej ani rekomendacji w rozumieniu art. 4 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Artykuł nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Decyzje kredytowe i inwestycyjne podejmujesz na własne ryzyko. Skonsultuj się z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego oraz notariuszem.