Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania za 1,5 mln w Krakowie?

Najważniejsze informacje w pigułce:
Przy zakupie mieszkania w Krakowie za 1,5 mln zł, całkowite koszty notarialne i dodatkowe wynoszą od ok. 7 740 zł (rynek wtórny, pierwsze mieszkanie, gotówka) do ok. 41 140 zł (rynek wtórny, kolejne mieszkanie, kredyt). Największą zmienną jest podatek PCC (30 000 zł) oraz ewentualne koszty ustanowienia hipoteki w formie aktu notarialnego.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania w Krakowie o wartości 1,5 mln zł są zróżnicowane i zależą od rynku (pierwotny czy wtórny) oraz formy finansowania (gotówka lub kredyt). Poniżej znajdziesz precyzyjne wyliczenia, przykłady i najważniejsze informacje, które pomogą oszacować całkowity budżet.

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Jakie opłaty pojawiają się przy zakupie mieszkania?

Gdy kupujesz mieszkanie za 1,5 mln zł, sama cena to jedno. Do tego dochodzą obowiązkowe opłaty. Najczęściej spotykane to:

taksa notarialna (czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu) – to opłata za bezpieczeństwo transakcji. Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, tożsamość stron i zgodność umowy z prawem.
podatek VAT w przypadku rynku pierwotnego,
podatek PCC przy zakupie na rynku wtórnym – dla pierwszego mieszkania obowiązuje zwolnienie z PCC na mocy art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
opłaty sądowe (wpisy w księdze wieczystej) – księga wieczysta to publiczny rejestr praw do nieruchomości, a wpis własności czyni Cię prawnym właścicielem.
wypisy aktu notarialnego (dla Ciebie, sprzedającego, sądu, banku),
koszty ustanowienia hipoteki (gdy kupujesz na kredyt).

Ile kosztuje notariusz przy zakupie od dewelopera za gotówkę?

Jeśli cena to 1,5 mln zł i kupujesz na rynku pierwotnym, VAT (8% przy metrażu do 150 m²) jest już wliczony w podaną kwotę. Nie płacisz PCC, ale pojawiają się inne koszty:

taksa notarialna: 7 097,10 zł brutto,
wypisy aktu: około 443 zł (15 stron razy cztery kopie),
wpis własności: 200 zł,
założenie księgi wieczystej: 100 zł.

W sumie: około 7 840 zł. Wcześniej był jeszcze akt deweloperski – jego koszt rozkłada się pół na pół z deweloperem (dla Ciebie około 3 548,55 zł).

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę?

Tu sporo zależy od tego, czy jest to Twoje pierwsze mieszkanie. Jeśli tak, nie płacisz podatku PCC. Jeśli nie, dolicz 2% od wartości mieszkania, czyli 30 000 zł.

Przykład:

taksa notarialna: 7 097,10 zł,
wypisy aktu: 443 zł,
wpis do księgi wieczystej: 200 zł,
podatek PCC: 0 zł lub 30 000 zł.

W sumie: 7 740 zł lub 37 740 zł. Różnica jest konkretna.

Jakie dodatkowe koszty generuje kredyt hipoteczny?

Bez względu na to, z którego rynku kupujesz, kredyt oznacza dodatkowe koszty:

opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł,
podatek PCC od hipoteki: 19 zł,
taksa notarialna za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki: do 3 179,55 zł brutto.

Dla zakupu na rynku pierwotnym oznacza to łącznie:

7 840 zł (gotówka),
plus 219 zł (hipoteka),
plus ewentualnie 3 179,55 zł (jeśli bank wymaga aktu notarialnego).

W sumie: od 8 060 zł do 11 240 zł.

Ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt?

Tu znowu wszystko zależy od tego, czy jesteś zwolniony z podatku PCC. Jeżeli tak, koszt całkowity to:

około 7 960 zł bez aktu o hipotece,
do 11 140 zł z takim aktem.

Jeśli nie masz zwolnienia z PCC, wychodzi 37 960 zł bez aktu lub do 41 140 zł z pełnym zestawem opłat.

Jak zapłacić mniej za notariusza w Krakowie?

Podane wyżej stawki są maksymalne. W praktyce notariusze często oferują rabaty, szczególnie przy większych kwotach.

W Krakowie, przy transakcjach o tej wartości, powszechną praktyką jest negocjowanie taksy notarialnej. Często można uzyskać rabat w wysokości 30–50% od stawki maksymalnej. Warto wysłać zapytanie do 3–4 renomowanych kancelarii, podając wartość transakcji.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu?

Checklista dla kupującego:

☐ Sprawdzenie podatku PCC: Czy to Twoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym? Jeśli tak, jesteś zwolniony z 30 000 zł podatku!

☐ Wymagania banku: Zapytaj w banku, czy wystarczy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie pisemnej, czy wymagają droższego aktu notarialnego. Różnica to nawet 3000 zł.

☐ Negocjacja taksy: Czy wysłałeś zapytania do co najmniej 3 kancelarii w Krakowie w celu porównania ofert? Nie przepłacaj – stawki maksymalne to nie obowiązek!

☐ Koszty wypisów: Dopytaj notariusza, ile kopii i stron trzeba będzie sporządzić. Koszt zależy od liczby stron i odbiorców (Ty, bank, sąd, agencja, spółdzielnia).

☐ Pełnomocnictwa: Czy ktoś działa przez pełnomocnika? Jeśli tak, potrzebny będzie akt notarialny – kolejny koszt (zwykle kilkaset złotych).

Kiedy trzeba zapłacić? Oś Czasu Transakcji

Etap 1: Umowa deweloperska/przedwstępna – koszt notarialny (ok. 3 548 zł), zadatek.
Etap 2: Finalna umowa przeniesienia własności – taksa notarialna, opłaty sądowe, PCC (jeśli dotyczy), reszta ceny mieszkania.
Etap 3: Po akcie notarialnym – opłaty związane z hipoteką (notariusz przekazuje do sądu/urzędu).

Czego nie mówi Ci notariusz ani bank? (Najczęstsze pułapki)

Depozyt notarialny

To najbezpieczniejsza forma przekazania pieniędzy sprzedającemu. Koszt: ok. 0,1–0,2% wartości transakcji.

Pełnomocnictwo notarialne

Jeśli ktoś nie może stawić się osobiście, potrzebne będzie pełnomocnictwo w formie aktu – dodatkowy koszt.

Wypisy aktu

Ich liczba zależy od sytuacji. Zawsze pytaj o finalny koszt – można uniknąć niespodzianek.

Porównanie kosztów – kto zapłaci więcej?

Rodzaj transakcji	Całkowity koszt dodatkowy
Rynek pierwotny, gotówka	ok. 7 840 zł
Rynek pierwotny, kredyt	od 8 060 zł do 11 240 zł
Rynek wtórny, gotówka (pierwsze mieszkanie)	ok. 7 740 zł
Rynek wtórny, gotówka (kolejne mieszkanie)	ok. 37 740 zł
Rynek wtórny, kredyt (pierwsze mieszkanie)	od 7 960 zł do 11 140 zł
Rynek wtórny, kredyt (kolejne mieszkanie)	od 37 960 zł do 41 140 zł

Najwięcej zapłacisz wtedy, gdy kupujesz kolejne mieszkanie na rynku wtórnym i nie masz zwolnienia z PCC. Najmniej – gdy to Twoje pierwsze mieszkanie, a finansujesz je gotówką. Duży wpływ na ostateczny wynik mają też wymagania banku w kwestii aktu o ustanowieniu hipoteki. Dlatego nie działaj na oślep. Porozmawiaj z notariuszem, zapytaj w banku, zrób pełną kalkulację i dopiero wtedy podejmij decyzję.

📌 FAQ – Najczęstsze pytania o koszty notarialne w Krakowie

1. Ile maksymalnie wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania za 1,5 mln zł?

7 097,10 zł brutto. To stawka maksymalna – często można ją negocjować.

2. Czy zawsze płaci się 2% podatku PCC przy zakupie z rynku wtórnego?

Nie, jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie – jesteś zwolniony z PCC (czyli z 30 000 zł przy tej cenie).

3. Czy koszty notarialne można negocjować?

Tak, w Krakowie często uzyskasz 30–50% zniżki od stawki maksymalnej. Nie dotyczy to podatków i opłat sądowych.

4. Jakie koszty dochodzą, gdy kupuję mieszkanie na kredyt?

Tak, dochodzą trzy opłaty: 200 zł dla sądu, 19 zł PCC od hipoteki, do 3 179,55 zł za akt notarialny – jeśli bank go wymaga.

5. Rynek pierwotny czy wtórny – gdzie koszty notarialne są niższe?

Niższe na rynku pierwotnym lub przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego. Najdrożej – przy kolejnym mieszkaniu z PCC.

6. Czym są wypisy aktu notarialnego i ile kosztują?

To kopie aktu dla stron, sądu, banku. Koszt ok. 400–600 zł – zależnie od liczby stron i kopii.

7. Jak długo trwa wpis własności w Krakowie?

Od kilku tygodni do 2–3 miesięcy. Formalnie właścicielem jesteś już po podpisaniu aktu.

Sąd właściwy: Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Aktualizacja artykułu: 04 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.