Karencja, prolongata czy refinansowanie – co wybrać przy napiętym budżecie?

Czym różni się karencja w spłacie, prolongata okresu i refinansowanie kredytu hipotecznego?

Najważniejsze: karencja daje szybką ulgę, prolongata obniża ratę przez wydłużenie okresu, refinansowanie obniża koszt długu po policzeniu opłat przeniesienia.

Karencja rat kapitałowych to czasowe zawieszenie spłaty kapitału, płacisz tylko odsetki, saldo kapitału nie maleje w okresie karencji. Prolongata wydłuża okres spłaty, obniża ratę, a łączny koszt odsetek rośnie bez planu nadpłat. Refinansowanie przenosi kredyt do innego banku lub zmienia warunki u obecnego, aby uzyskać niższą cenę długu po kosztach przeniesienia. Porównuj wskaźniki z tej samej daty.

Reklama:

Kiedy karencja się opłaca i jakie są jej koszty, które łatwo pominąć?

Najważniejsze: w karencji płacisz odsetki, a kapitał nie spada, więc ulga w racie jest duża, ale koszt długu rośnie przez brak redukcji salda.

Karencja działa, gdy potrzebujesz natychmiast obniżyć ratę bez pełnej procedury jak przy nowym kredycie. W karencji płacisz odsetki, więc rata spada do poziomu kapitał × oprocentowanie/12. Przykład: kapitał 500 000 zł, oprocentowanie 6,21%, odsetki miesięczne ok. 2 587 zł zamiast raty annuitetowej ok. 3 285 zł przy 25 latach, ulga ok. 700 zł miesięcznie. W 6 miesięcy karencji zapłacisz ok. 15 500 zł odsetek, a jednocześnie nie spłacisz kapitału. Do tego dochodzi opłata za aneks, jeśli przewiduje ją Tabela Opłat.

Kiedy prolongata obniży ratę wystarczająco bez niepotrzebnego wzrostu odsetek?

Najważniejsze: prolongata obniża ratę na stałe, ale bez nadpłat podnosi koszt całkowity, bo odsetki naliczają się dłużej.

Prolongata rozkłada spłatę na dłuższy czas, więc rata spada trwale. Przykład: 500 000 zł, 6,21% nominalnie, wydłużenie z 25 do 30 lat, rata ok. 3 065 zł zamiast 3 285 zł, ulga ok. 220 zł miesięcznie. Przy 35 latach rata ok. 2 921 zł. Ceną jest wyższy koszt całkowity, bo odsetki naliczają się dłużej. Prolongata ma sens, gdy uruchamiasz automatyczne nadpłaty równe oszczędności z obniżonej raty.

Kiedy refinansowanie ma sens przy aktualnej marży, prowizji i wskaźnikach WIRON/WIBOR?

Najważniejsze: refinansowanie wygrywa wtedy, gdy po doliczeniu kosztów przeniesienia czas zwrotu mieści się w Twoim horyzoncie, a cena długu realnie spada.

Refinansowanie ma sens, gdy efektywne oprocentowanie po przeniesieniu jest niższe niż obecne, a czas zwrotu kosztów mieści się w Twoim horyzoncie. Różnica w marży co najmniej 0,40–0,50 p.p. daje odczuwalny efekt, ale dopiero po doliczeniu prowizji, wyceny, wpisów w KW, ubezpieczeń i kosztów pomostowych widać wynik.

Proces refinansowania w 5 krokach:

1. Analiza rynku: policz czas zwrotu.
2. Wniosek: skompletuj dokumenty, dochody, umowa, KW, historia spłat.
3. Decyzja i umowa: podpisanie i warunki uruchomienia.
4. Spłata starego kredytu: nowy bank przelewa środki do starego.
5. Wpis hipoteki: wniosek w KW i rozliczenie kosztów pomostowych do czasu wpisu.

Jak policzyć wpływ trzech opcji na ratę, harmonogram i koszt całkowity, przykład liczbowy?

Najważniejsze: policz trzy raty i czas zwrotu refinansowania, dopiero potem wybieraj, bo „ulga dziś” i „koszt całkowity” to dwie różne rzeczy.

Założenia uproszczone: kapitał 500 000 zł, nominalnie 6,21%, okres 25 lat, rata annuitetowa ok. 3 285 zł. Karencja 6 mies.: rata odsetkowa ok. 2 587 zł, ulga ok. 700 zł miesięcznie, w 6 mies. zapłacisz ok. 15 500 zł odsetek i nie obniżysz salda kapitału. Prolongata do 30 lat: rata ok. 3 065 zł, ulga ok. 220 zł miesięcznie, koszt całkowity rośnie bez nadpłat. Refinans po 24 mies.: saldo ok. 482 200 zł, marża niższa o 0,50 p.p., rata ok. 3 142 zł, oszczędność ok. 143 zł miesięcznie; przy koszcie ok. 1,5% salda (ok. 7 200 zł) zwrot wypada po ok. 50–52 mies..

Jakie warunki stawiają banki: zdolność, BIK, LTV, ubezpieczenia i opłaty dodatkowe?

Najważniejsze: karencja i prolongata to aneks w obecnym banku, refinansowanie to pełna procedura z oceną zdolności, BIK i LTV.

Karencja i prolongata u obecnego banku: zwykle wymagana dobra historia spłat, często analiza bieżącego dochodu i aneks; bank nalicza opłatę aneksową, jeśli przewiduje ją Tabela Opłat. Refinansowanie: pełna procedura, zdolność, BIK, LTV, komplet dokumentów i koszty towarzyszące (wycena, KW, ubezpieczenia). Zgodnie z Rekomendacją S bank stosuje bufor stopy przy ocenie zdolności i weryfikuje stabilność dochodu. Przy wysokim LTV pojawia się dodatkowe zabezpieczenie lub wyższa marża; do czasu wpisu hipoteki obowiązuje ubezpieczenie pomostowe.

Jak wybrać rozwiązanie przy napiętym budżecie: horyzont, ryzyko stóp i plany życiowe?

Najważniejsze: karencja na miesiące, prolongata na stabilizację raty, refinansowanie na obniżenie kosztu po zwrocie opłat.

Horyzont 0–6 mies., potrzebujesz szybkiej ulgi, wybierz karencję. Horyzont 6–24 mies., stała ulga i dyscyplina nadpłat, wybierz prolongatę. Horyzont 3+ lata, stabilny dochód i cel obniżenia kosztu całkowitego, rozważ refinansowanie, gdy różnica w marży wynosi co najmniej 0,40–0,50 p.p. i czas zwrotu mieści się w widełkach 48–60 mies..

Jak złożyć wniosek o karencję lub prolongatę i jak przeprowadzić refinansowanie krok po kroku?

Karencja: kontakt z bankiem, uzasadnienie, wniosek, aneks, nowy harmonogram. Prolongata: wniosek, czasem dokumenty dochodowe i ocena LTV, aneks i harmonogram. Refinansowanie: dokumenty (umowa, harmonogram, saldo, historia spłat, KW, dochody), decyzja nowego banku, promesa spłaty, zgoda na wykreślenie hipoteki, uruchomienie środków, wpis nowej hipoteki, rozliczenie kosztów pomostowych do czasu wpisu.

Jakich błędów unikać i jak połączyć ulgę w spłacie z planem nadpłat?

Najważniejsze: bez nadpłat karencja i prolongata podnoszą koszt długu, a refinansowanie bez czasu zwrotu łatwo kończy się rozczarowaniem.

Brak planu po karencji: ulga mija, koszt rośnie, uruchom nadpłaty od pierwszego miesiąca po karencji. Prolongata bez strategii: wydłużenie okresu bez nadpłat podnosi koszt, odkładaj „zaoszczędzoną” część raty na nadpłaty. Refinansowanie bez kalkulacji: przeniesienie bez policzenia zwrotu, zbuduj tabelę kosztów i oszczędności oraz policz czas zwrotu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania