Kredyt hipoteczny bez ślubu – jak banki liczą zdolność i jak się zabezpieczyć?
- Kredyt hipoteczny bez ślubu to wspólny dług z solidarną odpowiedzialnością, a własność mieszkania określasz jako współwłasność ułamkową w dowolnych proporcjach (np. 70/30).
- Największa korzyść: przy wspólnym wniosku łączysz dochody, co obniża DStI; przykładowo 12 000 zł netto i rata testowa 4 200 zł ⇒ DStI 35% zamiast 47% solo (04/11/2025 r.).
- Największe ryzyko: bank egzekwuje całą ratę od dowolnego współkredytobiorcy niezależnie od udziałów, bo działa solidarność dłużników (art. 366 k.c.).
- Najlepszy pierwszy krok: przed rezerwacją nieruchomości spisz u notariusza udziały i zasady rozliczeń nakładów oraz skompletuj dokumenty dochodowe z 3–6 miesięcy.
Bank rozpatruje parę bez ślubu jak dwóch współdłużników: solidarnie odpowiadacie za kredyt, a udziały w mieszkaniu określacie w akcie notarialnym. Różnice względem małżeństwa dotyczą własności (brak wspólności ustawowej) i dziedziczenia, dlatego poza zdolnością kredytową trzeba sformalizować wkłady i przyszłe rozliczenia.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Wspólny kredyt + współwłasność ułamkowa | Gdy musisz połączyć dochody i chcesz formalnie przypisać nierówne wkłady | Wyższa zdolność; przejrzyste udziały; łatwiejsze rozliczenia | Solidarność długu; zgody banku na zmiany w KW | Egzekucja całej raty od jednej osoby |
| Jednoosobowy kredyt + pożyczka prywatna na wkład | Gdy jedna osoba ma mocny scoring i wystarczającą zdolność | Prostsza struktura długu; mniejsza ekspozycja partnera | Niższa łączna zdolność; formalności przy PCC i dokumentowaniu przelewu | Brak ochrony udziału bez aktu/wpisu |
| Wspólny kredyt + roszczenie w KW | Gdy chcesz chronić większy wkład jednej osoby | Formalna ochrona wkładu; przejrzystość rozliczeń | Koszty notarialne/sądowe; wymagana zgoda banku | Ryzyko odmowy zgody na wpis roszczenia |
Rekomendacja warunkowa: gdy potrzebujesz łączyć dochody i chronić nierówne wkłady, wybierz wspólny kredyt + współwłasność ułamkową + umowę rozliczeń; gdy jedna osoba ma pewną zdolność, rozważ kredyt jednoosobowy + pożyczkę prywatną.
Czym różni się kredyt hipoteczny bez ślubu od kredytu małżeńskiego i jakie są podstawy prawne współwłasności?
W małżeństwie domyślnie działa wspólność ustawowa dorobku (art. 31 KRO), więc lokal zwykle wchodzi do majątku wspólnego. Sytuacja pary bez ślubu jest bardzo zbliżona do małżeństwa z intercyzą (rozdzielnością majątkową) – w obu przypadkach własność określa się jako współwłasność ułamkową (art. 195–221 k.c.), np. 70/30. Po stronie banku, jeśli wnioskujecie razem, odpowiadacie solidarnie za cały dług (art. 366 k.c.). Różnice wychodzą przy rozliczeniach wkładów, nadpłat, dziedziczeniu i przy zmianach w księdze wieczystej – to wymaga odrębnych umów i często zgody banku.
Analogia: dwie umowy w jednej
- Umowa z bankiem (solidarność): dla banku jesteście „jednością” – każdy odpowiada za 100% długu.
- Umowa między Wami (udziały): akt notarialny (np. 70/30) to Wasz wewnętrzny podział „tortu” przy sprzedaży lub rozstaniu.
Jak bank liczy zdolność kredytową partnerów bez ślubu i jakie wskaźniki (DTI/DStI, LTV) mają największe znaczenie?
Bank sumuje stabilne dochody, testuje ratę na buforze stóp i ocenia relację raty do dochodu (DStI). Co do zasady przyjmuje się LTV ≤ 80%, a do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami (Rekomendacja S KNF). UKNF wskazał minimum +2,5 p.p. bufora dla kredytów z okresowo stałą stopą; dla zmiennej banki stosują wyższe założenia. Przykład dydaktyczny: dochód 12 000 zł netto, rata bazowa 3 200 zł, rata testowa 4 200 zł przy buforze +2,5 p.p. ⇒ DStI 35%.
Odpowiedź: Zwykle do 80%, do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami (Rekomendacja S KNF).
Odpowiedź: Stabilność dochodu oraz DStI na racie testowej z buforem stóp.
Jakie dokumenty i źródła dochodu najczęściej akceptują banki u par bez ślubu i jak przygotować komplet załączników?
Standardem są: etat (zaświadczenie, wyciągi), działalność (PIT, KPiR/ryczałt, ZUS), kontrakt B2B (umowy, faktury, wyciągi), świadczenia (decyzje, wpływy), dochody z najmu (umowy i przelewy). Do wniosku dołącz historię BIK, wyciągi 3–6 miesięcy, umowę rezerwacyjną/deweloperską, operat (jeśli wymagany), polisę „mury” z cesją oraz oświadczenia o udziałach.
| Źródło dochodu | Co dostarczyć | Okres/ciągłość | Tip weryfikacyjny |
|---|---|---|---|
| Umowa o pracę | Zaświadczenie o dochodach, wyciągi | 3–6 miesięcy wpływów | Zgodność kwot netto z paskami |
| Działalność (JDG) | PIT, KPiR/ryczałt, ZUS, wyciągi | ≥ 12 miesięcy | Sezonowość/przychody |
| B2B / kontrakt | Umowy, faktury, wyciągi | 6–12 miesięcy | Brak „dziur” |
| Najem | Umowy najmu, przelewy czynszu, PIT | 6–12 miesięcy | Zgodność adresów i kwot |
Czy lepiej wnioskować wspólnie czy jednoosobowo i jak to wpływa na ryzyko, marżę oraz decyzję kredytową?
Wniosek wspólny zwiększa zdolność i stabilizuje DStI, bywa też premiowany cenowo, ale wiąże Was solidarnością. Wniosek jednoosobowy upraszcza dług i ogranicza ekspozycję partnera, lecz wymaga pełnej zdolności i często zgody banku na konstrukcję „właściciel ≠ kredytobiorca”. Krótko: niektóre banki warunkują taką zgodę dodatkowymi zabezpieczeniami lub oświadczeniami (np. pełnomocnictwa, określone klauzule, czasem cross-sell). Porównaj oba warianty na identycznych założeniach (LTV, okres, prowizje, bufor stóp) i policz wpływ na miesiącowy budżet.
| Wariant | Efekt na DStI/RRSO | Obowiązki prawne (KW, zgody) | Ekspozycja ryzyka |
|---|---|---|---|
| Wniosek wspólny | Niższy DStI; czasem lepsza marża | Zmiany w KW po zgodzie banku | Solidarna odpowiedzialność |
| Wniosek jednoosobowy | Wyższy DStI; bywa wyższa cena | Konstrukcja własności po akceptacji banku | Niższa ekspozycja partnera |
Jak zabezpieczyć wkład własny i nierówne udziały: umowa partnerska, akt notarialny, roszczenie do księgi wieczystej czy pożyczka prywatna?
Chronisz większy wkład przez: nierówne udziały w akcie (np. 70/30), umowę rozliczeń nakładów z regułą rozliczeń przy sprzedaży lub rozstaniu, a – za zgodą banku – wpis roszczenia w KW (np. o przeniesienie udziału). Alternatywnie wykorzystaj pożyczkę prywatną z przelewem i potwierdzeniem, uwzględniając obowiązki podatkowe. Dowód przelewu i podpisana umowa pożyczki to kluczowe dokumenty w razie kontroli lub sporu.
Kluczowa pułapka: podatek PCC od pożyczki na wkład
Pożyczka prywatna między partnerami (osoby niespokrewnione) podlega PCC 0,5% od kwoty pożyczki. Masz 14 dni na złożenie PCC-3 i zapłatę podatku. Brak zgłoszenia grozi sankcjami – przelew i umowę przechowuj razem.
Odpowiedź: Tak. PCC-3 w 14 dni i 0,5% podatku od kwoty pożyczki.
Jak ułożyć strukturę własności i odpowiedzialności za dług: współwłasność ułamkowa, pełnomocnictwa, oświadczenia i zgody banku?
Ustal udziały w akcie i ujawnij je w KW. Złóż pełnomocnictwa do czynności bankowych (nie ograniczają solidarności). Cesja polisy „mury” na bank zabezpiecza nieruchomość; oświadczenia i zgody muszą odpowiadać umowie kredytowej. Każdy wpis w KW, służebność, zmiana właściciela lub dodatkowe obciążenie wymagają uprzedniej zgody banku, aby nie naruszyć zabezpieczenia.
Jak rozwiązać kredyt i mieszkanie w razie rozstania lub śmierci partnera i jak przygotować się na te scenariusze?
Rozstanie: sprzedaż i spłata, przejęcie długu po pozytywnej ocenie zdolności przez bank albo najem i rozliczenia wg udziałów. Śmierć: partner nie dziedziczy ustawowo, chyba że wskażesz go w testamencie; polisa na życie z cesją na bank pokrywa saldo, a nadwyżka trafia do uposażonego. Gdy spadkobierca nie ma zdolności, w praktyce pozostaje sprzedaż nieruchomości, refinansowanie z innym współkredytobiorcą lub wypracowanie porozumienia z bankiem (np. czasowa restrukturyzacja).
| Wariant | Kroki | Warunek banku | Ryzyko |
|---|---|---|---|
| Sprzedaż + spłata | Umowa sprzedaży, spłata salda, zwolnienie hipoteki | Całkowita spłata | Cena rynkowa < saldo |
| Przejęcie długu | Aneks i nowy układ kredytobiorcy | Pozytywna zdolność | Odmowa przy wysokim DStI |
| Najem i rozliczenia | Umowa najmu, podział wpływów wg udziałów | Ewentualne zgody banku | Pustostan, spór o nakłady |
Odpowiedź: Nie. Testament reguluje udział w lokalu, ale nie przenosi automatycznie długu. Bank ocenia zdolność przejmującego – dlatego polisa na życie z cesją jest krytyczna.
Jakie ubezpieczenia i klauzule warto dodać przy kredycie bez ślubu, aby ograniczyć ryzyko finansowe i prawne?
Podstawą jest polisa „mury” z cesją na bank. Praktyczne są polisy na życie z malejącą sumą = saldo oraz ubezpieczenie czasowej utraty dochodu. Dobrze opisz w umowie: zgody banku na wpisy lub roszczenia w KW, tryb nadpłat i aneksów, zasady rozliczeń wkładów.
- Życie: suma = saldo, cesja na bank; nadwyżka dla uposażonego.
- Nieruchomość: „mury” w wartościach odtworzeniowych; aktualizacja po remoncie.
- Klauzule: tryb zgód banku, nadpłaty, rozliczenia wkładów i nakładów.
Jakie są najczęstsze błędy par bez ślubu przy zaciąganiu hipoteki i jak krok po kroku ich uniknąć?
Błędy: brak aktu udziałów i umowy rozliczeń, „słowne” pożyczki na wkład (bez PCC-3), brak budżetu na ratę testową i wpisy w KW bez zgody banku. Ustal udziały zgodnie z nakładami, przygotuj pożyczkę przelewem z PCC-3, policz budżet na buforze stóp i każdą zmianę w KW uzgadniaj z bankiem.
Ryzyka i czerwone flagi
- Brak testamentu ⇒ partner bez praw spadkowych.
- Wpisy w KW bez zgody banku ⇒ ryzyko naruszenia zabezpieczenia.
- Wysoki DStI ⇒ negatywna decyzja; celuj niżej niż progi polityki banku.
Checklista – krok po kroku
- Policz DStI na racie testowej z buforem (+2,5 p.p. dla stałej; dla zmiennej przyjmij wyższe założenie).
- Ustal udziały w akcie i podpisz umowę rozliczeń; rozważ wpis roszczenia do KW po zgodzie banku.
- Wybierz wspólnie czy jednoosobowo; sprawdź akceptację banku dla konstrukcji własności.
- Ustaw polisy: „mury” (cesja) i życie (malejąca suma = saldo; właściwy uposażony).
- Jeśli finansujesz wkład pożyczką – złóż PCC-3 w 14 dni i zapłać 0,5% PCC.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak. Przy wspólnym kredycie obowiązuje solidarność dłużników – bank ściąga całość od dowolnego z Was (art. 366 k.c.).
Zwykle ≤ 80%, a do 90% z dodatkowymi zabezpieczeniami – zgodnie z Rekomendacją S KNF (19/06/2023 r.).
Dla stałej stopy co najmniej +2,5 p.p., dla zmiennej wyżej – zgodnie ze stanowiskiem UKNF (07/02/2023 r.).
Nie. Bez małżeństwa brak dziedziczenia ustawowego; zabezpiecz partnera testamentem i polisą na życie z cesją na bank.
Ustal nierówne udziały, podpisz umowę rozliczeń i – po zgodzie banku – wpisz roszczenie w KW lub udokumentuj pożyczkę (PCC-3, przelew).
Najczęściej tak; inne konstrukcje wymagają zgody banku, ponieważ wpływają na zabezpieczenie hipoteki (Rekomendacja S KNF).
Wspólny podnosi zdolność i obniża DStI; jednoosobowy ogranicza solidarność długu, ale wymaga silnej samodzielnej zdolności.
Słowniczek pojęć
Źródła
- KNF – Uchwała 242/2023 (Rekomendacja S), 19/06/2023 r.
- KNF – komunikat o nowelizacji Rekomendacji S, 19/06/2023 r.
- UKNF – stanowisko: bufor min. +2,5 p.p. dla stałej, 07/02/2023 r.
- Ustawa o kredycie hipotecznym, Dz.U. 2017 poz. 819 + t.j. 2025
- MF – rozliczenie PCC od pożyczki: PCC-3, 14 dni
- GPW Benchmark – start wyznaczania POLSTR, 02/06/2025 r.
- ICT – etapy wdrożenia POLSTR (kredyty od II kw. 2026; hipoteki od 2027)
Ważne: GPW Benchmark wyznacza POLSTR od 02/06/2025 r. Oferta banków na POLSTR ma być wdrażana etapami – od II kwartału 2026 r. szersze kredyty oparte na POLSTR, natomiast nowe hipoteki zmienne docelowo od 2027 r. WIBOR pozostaje bazą dla istniejących produktów do czasu pełnego przejścia.
Aktualizacja artykułu: 07 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny oraz jest wyrazem osobistych opinii autora. Treści te nie stanowią indywidualnej porady finansowej, prawnej ani rekomendacji w rozumieniu art. 4 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Artykuł nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Decyzje kredytowe i inwestycyjne podejmujesz na własne ryzyko. Skonsultuj się z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego oraz notariuszem.
Jacek Grudniewski
Absolwent Akademii Polonijnej, ekonomista, analityk produktów i usług finansowych z 19-letnim doświadczeniem. Obecnie bloger, afiliant i pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega i kiedy się opłaca?
Twoje mieszkanie jako aktywo – jak strategicznie wykorzystać kredyt hipoteczny i nieruchomość do budowy majątku
