Notariusz Warszawa – ile kosztuje akt i wpis do księgi?

Wyobraź sobie tę chwilę: znalazłeś mieszkanie na warszawskim Mokotowie, umowa przedwstępna podpisana, kredyt przyznany. Został akt notarialny i pytanie: ile zapłacisz u notariusza? W skrócie: w Warszawie płacisz negocjowalną taksę oraz stałe opłaty sądowe i podatki; oszczędność wynika ze zrozumienia składowych rachunku i porównania ofert na identycznych założeniach. Ten przewodnik prowadzi Cię krok po kroku, z przykładami i gotowymi wzorami.

Ile kosztuje akt notarialny w Warszawie w zależności od wartości nieruchomości i rodzaju czynności?

Taksa jest negocjowalna, lecz nie przekracza pułapu z tabeli rozporządzenia (jednolity tekst: Dz.U. 2024 poz. 1566, ogłoszenie: 22 października 2024 r.). Drabinka maksymalna: do 3 000 zł – 100 zł, 3 000–10 000 zł – 100 zł + 3%, 10 000–30 000 zł – 310 zł + 2%, 30 000–60 000 zł – 710 zł + 1%, 60 000–1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4%, 1 000 000–2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2%, powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25%, limit globalny 10 000 zł (w I grupie podatkowej 7 500 zł). Wyjątki: umowa deweloperska/sprzedaż lokalu mieszkalnego – 1/2 stawki (§6), ustanowienie hipoteki – 1/4 stawki (§7 – katalog czynności enumeratywny). W Warszawie, przy wysokich wartościach i pełnym pakiecie, kancelarie często schodzą poniżej maksimum.

Użyj poniższej tabeli jak kalkulatora maksymalnej taksy. Wybierz przedział wartości i podstaw do wzoru. To kwota maksymalna – celem jest niższa.

Jak oblicza się taksę notarialną w Warszawie i kiedy notariusz stosuje obniżkę?

Podstawiasz wartość do progu i liczysz nadwyżkę wg stawki; wynik to maksimum netto. Przykład 800 000 zł: nadwyżka 740 000 zł × 0,4% = 2 960 zł + 1 010 zł = 3 970 zł (netto); z VAT 4 883 zł. W Warszawie, gdzie konkurencja między kancelariami jest największa w kraju, a wartości transakcji wysokie, negocjacje przynoszą oszczędność rzędu kilkuset do kilku tysięcy zł. Obniżki pojawiają się przy większej wartości, pakiecie aktów, stałej współpracy; granice wyznaczają §6 (1/2 stawki) i §7 (1/4 stawki) oraz limit globalny.

Jakie dodatkowe opłaty dolicza się do aktu w Warszawie: VAT, wypisy, poświadczenia, pełnomocnictwa?

Do taksy doliczysz VAT 23%. Wypisy liczysz: strony × egzemplarze × 6 zł + 23% VAT (§12; strona to min. 25 wierszy). Poświadczenie podpisu: zwykle 20 zł albo 1/10 maksymalnej taksy do 300 zł (§13), gdy dokument zawiera kwotę. Pełnomocnictwo notarialne rozliczasz według tabeli; w wielu przypadkach wystarcza poświadczenie podpisu pod pełnomocnictwem prywatnym. Ustal liczbę wypisów: dla stron, banku, wspólnoty/spółdzielni, dewelopera/zarządcy – to realnie kształtuje koszt.

Ile kosztuje wpis prawa własności do księgi wieczystej w Warszawie i jak wygląda złożenie wniosku z aktu?

Wpis własności kosztuje 200 zł (u.k.s.c. art. 42); w niektórych podstawach – 150 zł; założenie księgi – 100 zł (art. 44). Gdy akt jest podstawą wpisu, notariusz składa e-wniosek i pobiera opłaty przy akcie (Prawo o notariacie – procedura elektronicznego wniosku). W Warszawie czas oczekiwania na wpis bywa dłuższy niż średnia krajowa, dlatego zadbaj o złożenie wniosku w dniu aktu i odbierz UPO; w praktyce wiele banków akceptuje UPO jako potwierdzenie złożenia, lecz ostateczne wymagania określa lista warunków banku.

Ile kosztuje wpis hipoteki w Warszawie i jakie dokumenty są potrzebne do wniosku wieczystoksięgowego?

Wpis hipoteki kosztuje 200 zł (dział IV KW). Dokumenty: oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki i/lub oświadczenie banku, dane KW, umowa kredytowa, kwota zabezpieczenia. Przy sprzedaży z kredytem notariusz sporządza oświadczenia w jednym akcie i składa łączny wniosek (własność + hipoteka). Sprawdź zgodność kwot i danych między aktem, umową i wnioskiem KW.

Jakie podatki zapłacisz u notariusza w Warszawie: PCC, podatek od spadków i darowizn oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

PCC na wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej; obowiązują zwolnienia (m.in. „pierwsze mieszkanie”). Dodatkowo przewidziano 6% PCC dla nabycia szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych w jednej inwestycji. PCC przy hipotece: 0,1% od wierzytelności oznaczonej kwotowo lub 19 zł przy wierzytelności nieoznaczonej. Podatek od spadków i darowizn rozlicza notariusz jako płatnik, z uwzględnieniem zwolnień dla najbliższej rodziny po spełnieniu wymogów. PCC w uproszczeniu to „podatek od wzbogacenia przy zakupie” na wtórnym, gdzie sprzedawca nie dolicza VAT. Obowiązek podatkowy powstaje w dniu czynności; rozliczenia dokonuje notariusz.

Ile zapłacisz w typowych scenariuszach w Warszawie: zakup z rynku wtórnego, rynek pierwotny, darowizna, rozdzielność majątkowa?

Wtórny 800 000 zł + kredyt: taksa max 3 970 zł netto, brutto 4 883 zł; wypisy np. 28 stron × 4 = 827 zł brutto; KW: własność 200 zł, hipoteka 200 zł; PCC 2% = 16 000 zł (gdy brak zwolnienia). Pierwotny – umowa deweloperska: taksa 1/2 stawki (często 1/2 : 1/2), wpis roszczenia 150 zł; przeniesienie własności liczysz osobno. Darowizna 800 000 zł (I grupa): taksa wg tabeli z limitem 7 500 zł, preferencje podatkowe po spełnieniu wymogów. Umowa majątkowa (rozdzielność): ryczałt 400 zł + VAT plus ewentualne wpisy w KW.

Oblicz swoje koszty notarialne przed zakupem nieruchomości w Warszawie (wyliczenia szacunkowe):

Kto ponosi koszty aktu i wpisów w Warszawie oraz kiedy i w jakiej formie należy je uregulować?

Kupujący zwyczajowo pokrywa taksę przeniesienia własności, wypisy, wpisy (własność, hipoteka); przy umowie deweloperskiej taksa często dzielona jest 1/2 : 1/2. PCC pobiera notariusz przy akcie; tak samo podatek od spadków i darowizn przy darowiźnie. Płatność realizujesz w dniu czynności (przelew/karta/gotówka – wg regulaminu kancelarii). Przed podpisaniem poproś o zestawienie kosztów brutto z rozbiciem na taksę, VAT, wypisy, opłaty KW i podatki.

Jak porównać oferty notariuszy w Warszawie i uniknąć dopłat: zapytanie ofertowe, kalkulator kosztów, checklista dokumentów?

Wyślij identyczne zapytanie do 3–5 warszawskich kancelarii: rodzaj czynności, wartość, liczba wypisów, wpisy KW, przewidywana liczba stron, termin i forma płatności. Poproś o kwotę brutto z rozbiciem (taksa netto, VAT, wypisy – strony × egz., opłaty KW, podatki). Dodaj informację, że porównujesz oferty – skłania to do pokazania lepszej stawki. Zapisz wyceny w e-mailu; ułatwią finalne rozliczenie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Źródła

• Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566, ogłoszenie: 22 października 2024 r.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty KW (200/150/100 zł), aktualny tekst: 2025 r., art. 42–44.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawki PCC: 2% (sprzedaż wtórna), 6% dla 6. i kolejnych lokali w jednej inwestycji (art. 7a), 0,1%/19 zł przy hipotece (art. 7 ust. 1 pkt 7).
• VAT dla usług notarialnych – stawka podstawowa 23% (zasady ogólne).

Aktualizacja artykułu: 06 października 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.