Podatek od nieruchomości i podatek od wynajmu – co każdy właściciel powinien wiedzieć?
Podatek od nieruchomości i podatek od wynajmu to dwa różne obowiązki podatkowe. Pierwszy dotyczy samego posiadania mieszkania, domu lub gruntu, drugi dotyczy przychodów z najmu. Różnią się odbiorcą podatku, podstawą opodatkowania, terminami i formularzami.
Różnice między podatkiem od nieruchomości a podatkiem od wynajmu – tabela porównawcza
| Kryterium | Podatek od nieruchomości | Podatek od najmu prywatnego |
|---|---|---|
| Odbiorca podatku | Gmina (podatek lokalny) | Urząd skarbowy (PIT, wpłaty na mikrorachunek) |
| Podstawa opodatkowania | Powierzchnia (m²), a dla budowli co do zasady wartość ustalana wg przepisów podatkowych | Przychód (faktycznie otrzymane pieniądze) |
| Kluczowy formularz | IN-1 (osoby fizyczne) / DN-1 (podmioty składające deklarację) | PIT-28 |
| Częstotliwość płatności | Co do zasady 4 raty w roku (osoby fizyczne) lub jednorazowo przy niskiej kwocie | Miesięcznie lub kwartalnie (po spełnieniu warunków) |
Czym jest podatek od nieruchomości i kto musi go płacić?
Podatek od nieruchomości to lokalna danina publiczna. Obowiązek może dotyczyć właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego lub posiadacza nieruchomości w przypadkach wskazanych w ustawie. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie, dom lub grunt są wynajmowane, stoją puste, czy służą wyłącznie celom prywatnym.
Podstawą prawną jest ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce wysokość podatku zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystania oraz stawek przyjętych przez właściwą radę gminy w granicach ustawowych limitów.
Zmiana definicji budynku i budowli od 2025 roku – co to oznacza w praktyce?
Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują zmienione definicje pojęć istotnych dla podatku od nieruchomości, co ma znaczenie przede wszystkim dla przedsiębiorców i właścicieli infrastruktury technicznej. W części przypadków elementy wcześniej traktowane łącznie z budynkiem mogą być oceniane oddzielnie jako budowle.
W praktyce spory najczęściej dotyczą obiektów technicznych i infrastruktury towarzyszącej, na przykład wiat, zbiorników, masztów, stacji technicznych lub elementów sieci. Zakres opodatkowania zależy od cech konkretnego obiektu oraz aktualnej wykładni przepisów.
Przykład porównawczy (uproszczony):
Wiata magazynowa o powierzchni 100 m² i wartości 200 000 zł może po zmianie kwalifikacji podatkowej generować znacząco wyższe obciążenie, jeżeli zostanie uznana za budowlę opodatkowaną stawką 2% wartości.
Przykładowe wyliczenie: 2% × 200 000 zł = 4 000 zł rocznie. Ostateczny wynik zależy od prawidłowej kwalifikacji obiektu i podstawy opodatkowania w konkretnej sprawie.
Ważne doprecyzowanie: dla budowli podstawą opodatkowania nie jest automatycznie „wartość rynkowa” w każdym przypadku. Co do zasady stosuje się wartość ustalaną według reguł wynikających z przepisów podatkowych (w tym zasad właściwych dla amortyzacji), a w niektórych sytuacjach stosuje się zasady szczególne. Przy sporach z gminą warto skonsultować dokumentację z księgowym lub prawnikiem podatkowym.
Jakie są maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku?
Wysokość podatku od nieruchomości ustala rada gminy w drodze uchwały. Gmina może przyjąć stawki niższe od maksymalnych, dlatego przed płatnością trzeba sprawdzić lokalną uchwałę obowiązującą w miejscu położenia nieruchomości.
Dla 2025 r. górne limity stawek wynoszą:
- 1,19 zł/m² – dla budynków mieszkalnych lub ich części,
- 34,00 zł/m² – dla budynków związanych z działalnością gospodarczą lub ich części,
- 2% – od wartości budowli związanych z działalnością gospodarczą.
Przykład obliczenia:
Mieszkanie 60 m² przy stawce 1,19 zł/m² daje roczny podatek: 60 × 1,19 zł = 71,40 zł.
Lokalny przykład: Częstochowa (stawki na 2025 rok)
W Częstochowie na 2025 r. przyjęto stawki na poziomie maksymalnych limitów dla wybranych kategorii:
- 1,19 zł/m² – budynki mieszkalne lub ich części,
- 34,00 zł/m² – budynki związane z działalnością gospodarczą lub ich części.
Miasto przewiduje także określone zwolnienia podatkowe, w tym rozwiązania związane z pomocą de minimis dla przedsiębiorców, zgodnie z lokalnymi uchwałami i warunkami programu.
Jakie obowiązki formalne i terminy płatności dotyczą właścicieli nieruchomości?
Po zakupie mieszkania, domu lub działki osoba fizyczna składa informację IN-1 do właściwego urzędu gminy w terminie 14 dni od powstania okoliczności uzasadniających obowiązek podatkowy (np. nabycia nieruchomości). Podmioty składające deklarację DN-1 rozliczają się według zasad właściwych dla deklaracji podatkowych, co do zasady do 31 stycznia danego roku podatkowego, jeśli obowiązek istnieje od początku roku.
Po złożeniu informacji urząd wydaje decyzję podatkową (dla osób fizycznych) z kwotą i terminami płatności. Standardowe terminy rat dla osób fizycznych to:
- 15 marca,
- 15 maja,
- 15 września,
- 15 listopada.
Jeżeli roczna kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek płaci się jednorazowo w terminie pierwszej raty, czyli co do zasady do 15 marca.
Przykład terminu powstania obowiązku:
Zakup mieszkania 12 kwietnia oznacza co do zasady powstanie obowiązku podatkowego od 1 maja, więc rozliczenie obejmuje okres od kolejnego miesiąca.
Czy są zwolnienia z podatku od nieruchomości?
Tak, istnieją zwolnienia ustawowe oraz zwolnienia lokalne. Zakres zwolnień zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystania oraz spełnienia warunków przewidzianych w przepisach i uchwałach gminnych.
Przykładowe zwolnienia ustawowe mogą obejmować określone kategorie nieruchomości, między innymi część obiektów użyteczności publicznej, nieruchomości o określonym statusie prawnym lub obiekty spełniające warunki wskazane w ustawie. Przed zastosowaniem zwolnienia trzeba zweryfikować aktualne brzmienie przepisów oraz warunki formalne.
Zwolnienia lokalne są ustalane przez rady gmin. Mogą dotyczyć na przykład inwestycji tworzących miejsca pracy albo wybranych kategorii nieruchomości wspieranych lokalną polityką gospodarczą. Najbezpieczniej sprawdzać je w uchwale swojej gminy oraz w lokalnym BIP.
Jaką formę opodatkowania ma najem prywatny w 2025 i 2026 roku?
W najmie prywatnym obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce oznacza to, że podatek liczysz od przychodu, czyli od pieniędzy faktycznie otrzymanych od najemcy, a nie od dochodu po odjęciu kosztów.
Przy tej formie rozliczenia nie odliczasz typowych kosztów, takich jak odsetki od kredytu, amortyzacja, remonty czy część opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez właściciela. Dlatego bardzo ważna jest poprawna konstrukcja umowy najmu i rozdzielenie w niej czynszu najmu od opłat eksploatacyjnych oraz mediów.
Ważne doprecyzowanie dotyczące mediów:
Jeżeli z umowy wynika, że najemca ponosi opłaty za media i opłaty administracyjne, a Ty jedynie rozliczasz zwrot faktycznych kosztów, takie kwoty co do zasady nie powinny stanowić Twojego przychodu z najmu.
Ryzyko rośnie, gdy pobierasz jedną stałą kwotę bez wyraźnego rozdzielenia czynszu i opłat lub bez powiązania z faktycznym zużyciem.
Ile wynosi podatek od najmu prywatnego?
W najmie prywatnym stawki ryczałtu wynoszą:
- 8,5% – od przychodów do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
W przypadku małżonków pozostających we wspólności majątkowej limit może wynosić 200 000 zł, jeżeli spełnione są warunki rozliczenia przewidziane przepisami i złożone zostało wymagane oświadczenie.
Przykład obliczenia ryczałtu:
Czynsz najmu 3 000 zł miesięcznie daje roczny przychód 36 000 zł. Podatek przy stawce 8,5%: 36 000 zł × 8,5% = 3 060 zł.
Twoja miesięczna zaliczka na podatek od najmu wynosi 0,00 zł.
- Zapłać zaliczkę do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz.
- Gdzie zapłacić? Wpłaty dokonaj na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy (znajdziesz go na stronie podatki.gov.pl).
- Pamiętaj o rozliczeniu rocznym! Całkowity przychód za 2025 rok musisz wykazać w zeznaniu PIT-28, które składasz do 30 kwietnia 2026 r.
Jak i kiedy wpłacać ryczałt oraz złożyć PIT-28?
Co do zasady nie składasz osobnego zgłoszenia samego faktu rozpoczęcia najmu prywatnego wyłącznie po to, aby wybrać ryczałt. W praktyce rozliczenie zaczyna się od pierwszej wpłaty ryczałtu na własny mikrorachunek podatkowy.
Możesz rozliczać wpłaty:
- miesięcznie – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś przychód,
- kwartalnie – jeżeli spełniasz warunki do kwartalnych wpłat (między innymi limit przychodów z poprzedniego roku określony w przepisach).
PIT-28 za 2025 r. składasz do 30/04/2026 r. Podatek w najmie prywatnym liczony jest kasowo, więc liczy się moment faktycznego wpływu pieniędzy.
Jak opodatkować najem krótkoterminowy (np. Booking, Airbnb)?
Najem krótkoterminowy prowadzony przez platformy rezerwacyjne może zostać uznany za działalność gospodarczą, zwłaszcza gdy ma charakter ciągły, zorganizowany i obejmuje dodatkowe usługi podobne do usług zakwaterowania. Nie ma jednego prostego kryterium, które rozstrzyga każdą sytuację.
Ryzyko wzrasta, gdy:
- prowadzisz najem w sposób stały i zorganizowany,
- zapewniasz obsługę gości (np. sprzątanie, przekazanie kluczy, dodatkowe usługi),
- oferujesz kilka lokali lub działasz w modelu zbliżonym do usług noclegowych.
Co może się zmienić po uznaniu działalności gospodarczej:
mogą pojawić się obowiązki związane z rejestracją działalności, innym sposobem rozliczeń podatkowych, składką zdrowotną oraz dodatkowymi obowiązkami ewidencyjnymi. Przy modelu granicznym rozsądne jest wystąpienie o interpretację indywidualną KIS.
Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy rozliczeniu podatków
- Mylenie dwóch podatków – podatek od nieruchomości płacisz do gminy, a ryczałt od najmu do urzędu skarbowego.
- Brak rozdzielenia czynszu i opłat – utrudnia prawidłowe ustalenie przychodu z najmu.
- Spóźnione złożenie IN-1 – może skutkować korektą i zaległością.
- Stosowanie stałej kwoty za media bez doprecyzowania umowy – zwiększa ryzyko podatkowe.
- Przyjmowanie stawek maksymalnych jako stawek obowiązujących w każdej gminie – zawsze trzeba sprawdzić uchwałę lokalną.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy muszę zgłaszać najem prywatny do urzędu skarbowego?
Co do zasady sam fakt najmu prywatnego nie wymaga odrębnego zgłoszenia wyłącznie po to, aby rozliczać ryczałt. Rozliczenie rozpoczynasz przez wpłatę ryczałtu na mikrorachunek. Inne obowiązki mogą dotyczyć szczególnych form najmu, np. najmu okazjonalnego.
Co jeśli spóźnię się z podatkiem od nieruchomości?
Powstaje zaległość podatkowa i naliczane są odsetki za zwłokę. Gmina może wszcząć procedurę dochodzenia należności, a w dalszej kolejności egzekucję administracyjną.
Co grozi za niepłacenie podatku od najmu?
Może powstać zaległość podatkowa z odsetkami, a dodatkowo ryzyko odpowiedzialności karnej skarbowej. W części przypadków możliwe jest ograniczenie ryzyka przez szybką korektę rozliczeń i działania zgodne z przepisami KKS.
Czy opłaty za media wchodzą do przychodu z najmu?
Nie zawsze. Jeżeli z umowy wynika, że najemca ponosi media i opłaty eksploatacyjne, a właściciel jedynie rozlicza faktyczne koszty, takie kwoty co do zasady nie powinny zwiększać przychodu wynajmującego. Kluczowe jest poprawne sformułowanie umowy i sposób rozliczeń.
Kupiłem mieszkanie w maju – od kiedy płacę podatek od nieruchomości?
Co do zasady obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie. Jeśli akt notarialny podpisano 14 maja, rozliczenie zwykle rozpoczyna się od 1 czerwca.
Czy mogę odliczyć remont lub ratę kredytu w najmie prywatnym na ryczałcie?
Nie. W najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem podatek liczysz od przychodu, więc nie rozliczasz typowych kosztów, takich jak remont, amortyzacja czy odsetki od kredytu.
Czy w każdej gminie zapłacę taki sam podatek od nieruchomości?
Nie. Każda gmina uchwala własne stawki w granicach ustawowych limitów. Dlatego dwie identyczne nieruchomości położone w różnych gminach mogą być opodatkowane różnie.
Źródła
- gov.pl – zapłać podatek od nieruchomości (dostęp: 22/02/2026 r.)
- podatki.gov.pl – dochody z najmu (dostęp: 22/02/2026 r.)
- Monitor Polski 2024 poz. 716 – górne granice stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na 2025 r. (dostęp: 22/02/2026 r.)
- Częstochowa – stawki podatków lokalnych w 2025 roku (dostęp: 22/02/2026 r.)
- BIP Częstochowa (dostęp: 22/02/2026 r.)
- gov.pl – wyszukiwarka podmiotów BIP (dostęp: 22/02/2026 r.)
Co sprawdzić przed rozliczeniem:
- Uchwałę swojej gminy z aktualnymi stawkami podatku od nieruchomości.
- Treść umowy najmu, szczególnie rozdzielenie czynszu i opłat eksploatacyjnych.
- Terminy wpłat ryczałtu i poprawność mikrorachunku podatkowego.
- Czy Twój model najmu krótkoterminowego nie wchodzi w zakres działalności gospodarczej.
Aktualizacja artykułu: 22 lutego 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Absolwent Akademii Polonijnej, ekonomista, analityk produktów i usług finansowych z 19-letnim doświadczeniem. Obecnie bloger, afiliant i pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
IKE czy IKZE? Jak odkładać na emeryturę i płacić niższe podatki?
Jak zamknąć konto osobiste w banku? Na co zwrócić uwagę?
