Podatek od nieruchomości i podatek od wynajmu – co każdy właściciel powinien wiedzieć?
Podatek od nieruchomości i podatek od wynajmu to dwa zupełnie różne światy. Jeden dotyczy samego faktu posiadania mieszkania lub domu, drugi – zarabiania na wynajmie. Różnią się odbiorcą, stawkami, formularzami i terminami płatności.
📌 Różnice między podatkiem od nieruchomości a podatkiem od wynajmu – tabela porównawcza
| Kryterium | Podatek od Nieruchomości | Podatek od Wynajmu (Prywatny) |
|---|---|---|
| Odbiorca podatku | Gmina (podatek lokalny) | Urząd Skarbowy (podatek centralny) |
| Podstawa opodatkowania | Powierzchnia (m²) lub wartość budowli | Przychód (faktycznie otrzymane pieniądze) |
| Kluczowy formularz | IN-1 (os. fizyczne) / DN-1 (firmy) | PIT-28 |
| Częstotliwość płatności | 4 raty w roku lub jednorazowo | Miesięcznie lub kwartalnie |
Czym dokładnie jest podatek od nieruchomości i kto musi go płacić?
Podatek od nieruchomości to lokalna danina, którą płaci właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości – niezależnie od tego, czy przynosi ona dochód.
Dotyczy osób fizycznych, firm, spółdzielni, fundacji. Podstawą prawną jest Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.
Zmiana definicji „budynku” i „budowli” od 2025 roku – co się zmieniło?
Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe, precyzyjne definicje budynku i budowli – zawarte bezpośrednio w ustawie podatkowej, a nie jak wcześniej w Prawie budowlanym.
To oznacza, że część infrastruktury technicznej została wydzielona jako samodzielne budowle. Przykładowo, osobno opodatkowane mogą być:
- silosy zbożowe,
- zbiorniki paliwowe i przemysłowe,
- wiaty magazynowe,
- maszty i wieże telekomunikacyjne,
- stacje transformatorowe i elementy sieci elektroenergetycznej.
Wiata magazynowa o powierzchni 100 m² i wartości 200 000 zł:
👉 Do 2024 r.: traktowana jako część budynku, podatek: ok. 100 zł rocznie
👉 Od 2025 r.: traktowana jako samodzielna budowla → 2% × 200 000 zł = 4000 zł rocznie
Jak ustalana jest wartość budowli?
To wartość rynkowa na 1 stycznia roku podatkowego, często określana na podstawie operatu szacunkowego. W praktyce może to prowadzić do sporów z urzędem gminy, zwłaszcza w przypadku infrastruktury technicznej o wysokiej wartości.
Jakie są maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku?
Wysokość podatku ustala rada gminy, ale nie może ona przekroczyć maksymalnych stawek ogłaszanych przez Ministra Finansów.
W 2025 roku górne limity podatku od nieruchomości wynoszą:
- 1,19 zł/m² – za lokal mieszkalny,
- 34,00 zł/m² – za lokal użytkowy przeznaczony na działalność gospodarczą,
- 2% – od wartości budowli (np. silosy, hale, stacje techniczne).
Masz mieszkanie o powierzchni 60 m² w mieście stosującym stawkę maksymalną:
Roczny podatek: 60 × 1,19 zł = 71,40 zł
📍 Lokalny przykład: Częstochowa w 2025 roku
- 1,19 zł/m² – za mieszkanie lub dom,
- 34,00 zł/m² – za lokal użytkowy (działalność gospodarcza).
Miasto oferuje też zwolnienia podatkowe w ramach pomocy de minimis – dla firm, które utworzą nowe miejsca pracy w ramach inwestycji. Sprawdź szczegóły w BIP Częstochowa.
Jakie obowiązki formalne i terminy płatności dotyczą właścicieli nieruchomości?
Jeśli kupujesz mieszkanie, dom lub działkę, masz 14 dni na złożenie formularza IN-1 w urzędzie gminy. W przypadku firm – DN-1 do 31 stycznia.
Na podstawie tej informacji urząd wyda decyzję podatkową i harmonogram płatności. Raty rozlicza się w terminach:
- 15 marca
- 15 maja
- 15 września
- 15 listopada
Jeśli roczna kwota podatku nie przekracza 100 zł – płacisz ją jednorazowo do 15 marca.
Kupujesz mieszkanie 12 kwietnia → obowiązek podatkowy powstaje od 1 maja → płacisz od drugiego kwartału.
Czy są zwolnienia z podatku od nieruchomości?
Tak. Obowiązują zarówno ogólnopolskie zwolnienia ustawowe, jak i lokalne, przyznawane przez rady gmin. Ustawowo zwolnione są m.in.:
- budynki gospodarcze na terenach rolnych,
- nieruchomości wpisane do rejestru zabytków (o ile są utrzymywane zgodnie z zaleceniami),
- budynki w parkach narodowych i rezerwatach,
- obiekty należące do organizacji pożytku publicznego,
- żłobki, przedszkola i szkoły niepubliczne.
Zwolnienia lokalne zależą od decyzji rady gminy – mogą dotyczyć np. inwestorów tworzących miejsca pracy lub właścicieli zabytków. Sprawdź je w wyszukiwarce BIP.
Jaką formę opodatkowania ma najem prywatny w 2025 roku?
Od 2023 roku obowiązuje jedna forma opodatkowania najmu prywatnego – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie można odliczyć kosztów kredytu, amortyzacji, czynszu czy remontów – liczy się tylko faktycznie otrzymany przychód.
Najemca powinien płacić za media i opłaty administracyjne bezpośrednio. Jeśli przelewa całość na konto właściciela – najlepiej stosować tzw. refakturowanie.
❗ Uwaga: Jeżeli pobierasz stałą, zryczałtowaną opłatę za media (bez rozliczenia faktycznego zużycia) – fiskus może uznać ją za Twój przychód i naliczyć od niej podatek.
Ile wynosi podatek od najmu prywatnego w 2025 roku?
W 2025 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:
- 8,5% – od przychodów do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Dla małżonków mających wspólność majątkową limit podwaja się – do 200 000 zł, pod warunkiem złożenia oświadczenia do urzędu skarbowego.
Wynajmujesz mieszkanie za 3000 zł miesięcznie. Roczny przychód to 36 000 zł.
Podatek: 8,5% × 36 000 zł = 3060 zł
Twoja miesięczna zaliczka na podatek od najmu wynosi 0,00 zł.
- Zapłać zaliczkę do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz.
- Gdzie zapłacić? Wpłaty dokonaj na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy (znajdziesz go na stronie podatki.gov.pl).
- Pamiętaj o rozliczeniu rocznym! Całkowity przychód za 2025 rok musisz wykazać w zeznaniu PIT-28, które składasz do 30 kwietnia 2026 r.
Jak i kiedy płacić zaliczki na podatek oraz złożyć PIT-28?
Nie musisz zgłaszać najmu do urzędu skarbowego – wystarczy zapłacić pierwszy podatek na własny mikrorachunek. Możesz wybierać między:
- zaliczkami miesięcznymi – płatnymi do 20. dnia miesiąca po otrzymaniu czynszu,
- zaliczkami kwartalnymi – jeśli przychód w poprzednim roku nie przekroczył równowartości 200 000 euro.
PIT-28 składasz do 30 kwietnia 2026 roku. Podatek liczony jest kasowo – liczy się moment wpływu pieniędzy, a nie wystawienia faktury.
Jak opodatkować najem krótkoterminowy (np. Booking, Airbnb)?
Najem krótkoterminowy – szczególnie prowadzony za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com – często jest uznawany przez urzędy za działalność gospodarczą.
Jeśli spełniasz poniższe warunki, najprawdopodobniej nie możesz rozliczać się ryczałtem jako osoba prywatna:
- prowadzisz najem w sposób ciągły i zorganizowany,
- zapewniasz obsługę gości (np. sprzątanie, śniadania, check-in),
- posiadasz wiele lokali, które oferujesz przez portale noclegowe.
Jeśli urząd skarbowy uzna Twój najem za działalność gospodarczą, będziesz musiał:
– założyć firmę,
– prowadzić księgowość,
– opłacać składkę zdrowotną oraz
– rozliczać się według skali, liniowo lub ryczałtem firmowym (bez amortyzacji).
❓ Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy muszę zgłaszać najem prywatny do urzędu skarbowego?
Nie – jeśli najem ma charakter prywatny i nie przekracza granic działalności gospodarczej, wystarczy opłacenie pierwszej zaliczki na ryczałt. Wyjątek: najem okazjonalny – trzeba go zgłosić do US w ciągu 14 dni od zawarcia umowy.
Co jeśli spóźnię się z podatkiem od nieruchomości?
Zostaną naliczone odsetki ustawowe. Gmina może też wysłać upomnienie, a później przekazać sprawę do egzekucji przez komornika.
Co grozi za niepłacenie podatku od najmu?
Brak zapłaty to ryzyko postępowania karnoskarbowego. Możesz dostać grzywnę i zapłacić odsetki. W przypadku dużych kwot – odpowiedzialność karna.
Czy muszę płacić podatek, jeśli wynajmuję komuś rodzinę za symboliczną kwotę?
Tak. Nawet niski czynsz to przychód. Jeśli jego wysokość znacznie odbiega od rynkowej, urząd może zakwestionować wartość i ustalić dochód szacunkowo.
Kupiłem mieszkanie w maju – od kiedy płacę podatek od nieruchomości?
Obowiązek podatkowy powstaje od 1. dnia miesiąca po zakupie. Jeśli akt notarialny podpisano 14 maja – płacisz od czerwca.
Czy można odliczyć składkę zdrowotną od podatku od najmu?
Nie. W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych składka zdrowotna nie pomniejsza podatku. Inaczej jest w najmie firmowym na skali lub liniowo.
Aktualizacja artykułu: 02 lipca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Absolwent Akademii Polonijnej, ekonomista, analityk produktów i usług finansowych z 19-letnim doświadczeniem. Obecnie bloger, afiliant i pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Jak sprawdzić swój BIK? Kompleksowy poradnik o historii kredytowej
Zarządzanie budżetem domowym – praktyczne metody, które ci w tym pomogą
