Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – kiedy bank może ją naliczyć i jak jej uniknąć?
- Bank nalicza rekompensatę tylko wtedy, gdy tak stanowi ustawa i umowa: przy zmiennej stopie wyłącznie w pierwszych 36 miesiącach, a przy stałej – w okresie stałej stopy.
- Limit przy zmiennej stopie: min(3% spłacanej kwoty; odsetki za 12 miesięcy); gdy do końca umowy mniej niż 12 miesięcy, limitem są odsetki do końca (stan prawny: 09/2025).
- Przysługuje proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu po wcześniejszej spłacie (art. 39).
- Dla Ciebie: po 36 miesiącach od umowy na zmiennej stopie spłacasz bez prowizji i otrzymujesz zwrot części kosztów.
- Co zrobić dziś: sprawdź rodzaj stopy, datę umowy, paragraf o „rekompensacie”, poproś bank o kalkulację i ustaw najtańszy dzień spłaty.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego jest dopuszczalna tylko w granicach ustawy i zapisów umowy: przy zmiennej stopie w pierwszych 36 miesiącach, a przy stałej stopie wyłącznie w okresie stałej stopy. Limit dla zmiennej stopy to mniejsza z dwóch kwot: 3% spłacanej części kapitału lub odsetki za 12 miesięcy liczone na dzień spłaty, zawsze z prawem do obniżenia całkowitego kosztu kredytu (art. 39–40; stan: 09/2025). Szukasz konkretów liczbowych i gotowego planu działania?
Zasada: przy zmiennej stopie rekompensata tylko do 36. miesiąca; przy stałej stopie tylko w okresie stałej; limit: min(3% nadpłaty; odsetki za 12 mies.).
Stan prawny: 09/2025 – ustawa o kredycie hipotecznym, art. 39–40.
Czym jest prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego i jak działa w praktyce?
Prowizja, czyli rekompensata, to opłata za spłatę całości lub części kapitału przed terminem. Celem jest częściowe pokrycie utraconych w przyszłości odsetek, ale czas i wysokość opłaty są ustawowo ograniczone. Najpierw ustalasz rodzaj oprocentowania w dniu spłaty i datę zawarcia umowy. Przy zmiennej stopie bank pobiera rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy; po tym czasie spłacasz bez opłaty. Przy stałej stopie opłata dotyczy wyłącznie okresu stałej stopy, zgodnie z umową i art. 40. Niezależnie od wariantu przysługuje proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu (art. 39). Przykład: nadpłacasz 100 000 zł w 20. miesiącu na zmiennej stopie; bank porówna 3% × 100 000 = 3 000 zł i odsetki za 12 miesięcy od 100 000 zł – należna będzie mniejsza z tych kwot.
Kiedy bank może naliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym?
Ustawa rozróżnia reżimy. Dla zmiennej stopy bank pobierze opłatę tylko wtedy, gdy nadpłata lub całkowita spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy; później opłata nie jest dopuszczalna. Dla stałej stopy rekompensata dotyczy wyłącznie okresu stałej stopy, metoda wyliczenia wynika z umowy i art. 40. Masz ustawowe prawo do wcześniejszej spłaty i proporcjonalnego obniżenia kosztów (art. 39). Zapisy umowy nie mogą ograniczać tych uprawnień. Zawsze żądaj pisemnej kalkulacji rekompensaty i rozliczenia art. 39.
Wskazówka prawna ⚖️: Art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym dopuszcza rekompensatę przy zmiennej stopie wyłącznie w 36 miesiącach od zawarcia umowy; przy stałej – wyłącznie w okresie stałej stopy.
Jak długo i w jakich wariantach stopy (stała, zmienna) obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę?
Przy zmiennej stopie okno pobierania opłaty to pierwsze 36 miesięcy od podpisania umowy. Po tym czasie opłata wygasa. Przy stałej stopie opłata występuje tylko w okresie stałej stopy wskazanym w umowie, np. 5 lat. Gdy stała stopa się kończy, spłata odbywa się na zasadach właściwych dla aktualnego reżimu w danym dniu. Twój cel to wybrać najtańszy dzień spłaty: dzień po 36. miesiącu (zmienna) lub po zakończeniu stałej stopy.
- Ustal stopę: zmienna czy stała w dniu spłaty.
- Jeśli zmienna i minęło ≥ 36 miesięcy → brak rekompensaty.
- Jeśli stała → rekompensata tylko w okresie stałej stopy.
- Ustaw najtańszy dzień: po 36. miesiącu lub po końcu stałej stopy.
Jak bank wylicza wysokość prowizji i od jakiej części kapitału nalicza opłatę?
Podstawą jest kwota faktycznie spłacana przed terminem (całkowita spłata lub nadpłata). Dla zmiennej stopy górny limit to min(3% spłacanej kwoty; odsetki za 12 miesięcy) liczone na dzień spłaty; gdy do końca umowy mniej niż 12 miesięcy, limitem są odsetki do końca. Dla stałej stopy zasady wynikają z umowy i art. 40, z zachowaniem proporcjonalności.
Przykład Obliczeniowy 🧮: Kwota nadpłaty 100 000 zł, saldo 450 000 zł, oprocentowanie 7,5% rocznie, data umowy 15.01.2024, planowana spłata 15.10.2025.
- Krok 1 – termin: minęło 21 miesięcy od umowy; to < 36 mies., bank naliczy rekompensatę.
- Krok 2 – limit 3%: 100 000 × 3% = 3 000 zł.
- Krok 3 – limit odsetkowy: 100 000 × 7,5% = 7 500 zł (12 mies.).
- Krok 4 – wynik: min(3 000; 7 500) = 3 000 zł. Bank pobierze maksymalnie 3 000 zł.
| Wariant | Kiedy opłata | Limit | Podstawa (09/2025) |
|---|---|---|---|
| Zmienne oprocentowanie | Tylko w pierwszych 36 mies. od umowy | min(3% nadpłaty; odsetki za 12 mies.), przy <12 mies. – odsetki do końca | Art. 40 |
| Stałe oprocentowanie | Tylko w okresie stałej stopy | Metoda z umowy + proporcjonalność | Art. 40 |
| Każdy wariant | Przysługuje obniżenie kosztów | Zwrot części za skrócony okres | Art. 39 |
W jakich sytuacjach prowizja nie przysługuje bankowi i na jakie przepisy można się powołać?
Brak opłaty występuje, gdy umowa na zmiennej stopie ma ponad 36 miesięcy od zawarcia lub gdy spłata następuje po zakończeniu stałej stopy. Niedopuszczalne są konstrukcje wykraczające poza limity ustawowe. Zawsze działa proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu (art. 39). W razie rozbieżności żądaj korekty rozliczenia na piśmie i powołaj się na przepisy. Stanowiska UOKiK i Rzecznika Finansowego wspierają metodę proporcjonalną.
- Składki ubezpieczeń rozliczane w czasie – część za skrócony okres.
- Prowizje ujęte w ratach – niewykorzystana część.
- Pakiety serwisowe powiązane z kredytem – zwrot proporcjonalny.
Zażądaj rozliczenia art. 39 razem z dyspozycją spłaty i potwierdzenia na piśmie.
Jak uniknąć prowizji dzięki nadpłatom, zmianie harmonogramu i aneksowi do umowy?
Wyznacz najtańszy dzień spłaty. Przy zmiennej stopie zaplanuj spłatę po 36. miesiącu. Przy stałej stopie rozważ częstsze, mniejsze nadpłaty ograniczające bazę naliczania opłaty, a następnie wniosek o skrócenie okresu. Poproś o kalkulację rekompensaty i rozliczenie art. 39 przed złożeniem dyspozycji. Sprawdź w TOiP opłaty za aneks i zaświadczenia. Zgromadź potwierdzenia przelewów i korespondencji banku – to ułatwia reklamację.
Wskazówka Eksperta 💡: zanim złożysz dyspozycję, poproś przez bankowość elektroniczną o oficjalną symulację rekompensaty i rozliczenia art. 39. Otrzymasz dokument do analizy bez zobowiązań.
Uwaga ⚠️: część banków domyślnie po nadpłacie obniża ratę, a nie skraca okresu. W dyspozycji wskaż wyraźnie, które rozwiązanie wybierasz.
Nadpłata kredytu: skrócenie okresu czy zmniejszenie raty – co się bardziej opłaca?
Obie ścieżki zmniejszają koszt odsetkowy, ale skrócenie okresu zwykle daje większą oszczędność, bo utrzymujesz wyższą ratę i szybciej redukujesz saldo. Przykład (założenia: kredyt 500 000 zł, okres 30 lat, oprocentowanie 7%, nadpłata 50 000 zł w 24. miesiącu):
| Wariant | Rata po nadpłacie | Łączne odsetki do spłaty | Oszczędność vs brak nadpłaty |
|---|---|---|---|
| Bez nadpłaty | ok. 3 326,51 zł | ok. 697 544 zł | – |
| Nadpłata + skrócenie okresu | ~ 3 326,51 zł (bez zmiany) | ok. 472 014 zł | ~ 225 530 zł |
| Nadpłata + zmniejszenie raty | ok. 2 986,71 zł | ok. 633 370 zł | ~ 64 174 zł |
Wniosek: jeśli priorytetem jest minimalizacja odsetek, wybierz skrócenie okresu. Jeżeli ważniejsza jest niższa rata miesięczna, wybierz redukcję raty.
Jak refinansowanie kredytu do innego banku wpływa na prowizję i kiedy przejście jest bezkosztowe?
Refinansowanie to spłata starego kredytu nowym. Jeżeli Twoja umowa na zmiennej stopie ma ponad 36 miesięcy, spłata starego kredytu następuje bez prowizji po stronie starego banku. Przy stałej stopie wcześniejsza spłata w okresie stałej stopy powoduje rekompensatę zgodnie z umową. Zsynchronizuj uruchomienie nowego kredytu z najtańszą datą spłaty starego (dzień po 36. miesiącu lub po końcu stałej stopy). Zsumuj koszty przenosin (operat, wpisy, zaświadczenia, ubezpieczenia) i zestaw je z oszczędnością odsetkową.
Jakie zapisy w umowie i TOiP sprawdzić przed spłatą, aby nie płacić prowizji niepotrzebnie?
Przejrzyj paragraf o rekompensacie, rodzaj stopy na dzień spłaty, datę końca stałej stopy oraz TOiP. Zwróć uwagę na opłaty, które nie są prowizją, ale pojawiają się w praktyce: opłata za aneks (np. skrócenie okresu), opłata za zaświadczenie o saldzie (do refinansowania), opłata za promesę wykreślenia hipoteki. Te pozycje sprawdzisz w TOiP obowiązującej w dniu spłaty. Poproś o pisemną kalkulację rekompensaty i rozliczenia art. 39 jeszcze przed dyspozycją.
- Paragraf „rekompensata”: zakres i limit.
- TOiP: aneks, dyspozycje, zaświadczenia, promesa wykreślenia.
- Harmonogram: saldo kapitału i daty rat.
Uwaga ⚠️: jeżeli bank dolicza „opłaty administracyjne” niewskazane w umowie lub ustawie, złóż reklamację i żądaj podstawy prawnej oraz kopii TOiP z datą obowiązywania.
Mity i Fakty o prowizji za wcześniejszą spłatę
| Mit | Fakt | Podstawa |
|---|---|---|
| „Bank może zabronić wcześniejszej spłaty”. | Prawo do wcześniejszej spłaty gwarantuje ustawa. | Art. 39 |
| „Prowizja zawsze wynosi 3%”. | 3% to górny limit; dodatkowo obowiązuje limit odsetek za 12 miesięcy. | Art. 40 |
| „Po spłacie nic mi się nie należy”. | Masz prawo do proporcjonalnego obniżenia całkowitego kosztu kredytu i zwrotu części kosztów. | Art. 39 |
Jak krok po kroku złożyć wniosek o wcześniejszą spłatę i uniknąć pułapek?
Ustal reżim i najtańszą datę spłaty. Złóż w bankowości elektronicznej dyspozycję nadpłaty lub spłaty całkowitej z datą księgowania po dniu bez opłaty. Jednocześnie złóż wniosek o skrócenie okresu i nowy harmonogram. Odbierz zaświadczenie o saldzie i – przy spłacie całkowitej – promesę wykreślenia hipoteki. Po rozliczeniu sprawdź, czy bank zastosował proporcjonalne obniżenie kosztów i poprawny limit. W razie nieprawidłowości złóż reklamację z powołaniem na art. 39–40.
Checklista – najtańsza wcześniejsza spłata
- Sprawdź rodzaj stopy i datę umowy – czy minęło 36 miesięcy.
- Ustaw najtańszy dzień: po 36. miesiącu lub po końcu stałej stopy.
- Poproś o kalkulację rekompensaty i rozliczenie art. 39 na piśmie.
- Złóż dyspozycję i wniosek o skrócenie okresu; odbierz nowy harmonogram.
- Zweryfikuj zwrot kosztów i poprawność limitu.
- W razie błędów – reklamacja z cytatem art. 39–40 i stanowisk UOKiK/RF.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przy zmiennej stopie wyłącznie w 36 miesiącach od zawarcia umowy; przy stałej stopie tylko w okresie stałej stopy (stan: 09/2025).
To min(3% spłacanej kwoty; odsetki za 12 miesięcy); przy <12 mies. do końca – limit to odsetki do końca umowy.
Nie; po 36 miesiącach od zawarcia umowy spłacasz bez prowizji i otrzymujesz proporcjonalny zwrot kosztów z art. 39.
Po wygaśnięciu stałej stopy spłata odbywa się wg aktualnej stopy; zwykle bez prowizji, jeśli minęło 36 miesięcy od umowy.
Tak; bank obniża całkowity koszt kredytu proporcjonalnie do skróconego okresu, obejmując m.in. ubezpieczenia i prowizje rozliczane w czasie.
Ustaw datę księgowania po 36. miesiącu (zmienna) lub po końcu stałej stopy; wcześniej poproś o kalkulację rekompensaty i rozliczenie art. 39.
Nie zawsze; porównaj oszczędność odsetek z kosztem alternatywnym kapitału i zachowaj poduszkę finansową na 6–12 miesięcy wydatków.
Źródła
- Ustawa z 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2017 poz. 819) – art. 39–40, dostęp 09/2025
- UOKiK – FAQ o wcześniejszej spłacie i rozliczeniach, dostęp 09/2025
- Rzecznik Finansowy – FAQ: wcześniejsza spłata, dostęp 09/2025
- Rzecznik Finansowy – materiały szkoleniowe o wcześniejszej spłacie, dostęp 09/2025
Aktualizacja artykułu: 25 września 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Absolwent Akademii Polonijnej, ekonomista, analityk produktów i usług finansowych z 19-letnim doświadczeniem. Obecnie bloger, afiliant i pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży? Home staging i skuteczne ogłoszenie
Co to jest stopa procentowa i jak podniesienie stóp procentowych wpływa na raty kredytów?
