Rozwód a kredyt hipoteczny – kto spłaca raty i jak podzielić nieruchomość?
🛑 Rozwód nie zwalnia z kredytu – odpowiadacie nadal solidarnie.
📝 Sąd nie może podzielić kredytu – tylko majątek.
🏡 Najbezpieczniejsze opcje to sprzedaż mieszkania lub przejęcie kredytu z aneksem.
⚠️ Dalsza wspólna spłata to największe ryzyko – opóźnienie jednej osoby niszczy historię obu.
💸 Podatek PIT-39 da się legalnie ominąć – jeśli spełniasz warunki ulgi mieszkaniowej.
💼 Samozatrudnienie utrudnia przejęcie kredytu – ale nie wyklucza.
Dlaczego rozwód nie anuluje umowy kredytu hipotecznego?
Bo bank nadal widzi w umowie dwie osoby – solidarnych współkredytobiorców. Rozwód nie zmienia umowy z bankiem.
Rozwód cywilny nie wpływa na zawartą wcześniej umowę kredytową. Dopóki nie zostanie podpisany aneks kredytowy, obie osoby odpowiadają solidarnie za całość zadłużenia (art. 366 Kodeksu cywilnego). Bank może żądać spłaty od dowolnej z nich – niezależnie od ustaleń sądowych.
Dlaczego sąd nie dzieli kredytu hipotecznego?
Bo sąd może dzielić tylko aktywa, a nie pasywa wynikające z umowy cywilnej z bankiem.
W postępowaniu o podział majątku sąd rozlicza mieszkanie, ale nie ingeruje w kredyt hipoteczny. Nieruchomość może przypaść jednej stronie, ale obie nadal są dłużnikami banku. Dodatkowo, sąd nie pomniejsza wartości mieszkania o pozostały kredyt, co może prowadzić do wysokich spłat dla drugiej strony.
Przykład: Mieszkanie warte 600 000 zł, kredyt do spłaty 300 000 zł. Mąż przejmuje lokal, a sąd zasądza 300 000 zł spłaty na rzecz żony – mimo że dług nadal istnieje. Bank może ścigać żonę, jeśli mąż przestanie płacić.
Jak przejąć kredyt hipoteczny po rozwodzie?
Potrzebna jest zgoda banku oraz odpowiednia zdolność kredytowa przejmującego.
By przejąć kredyt i wykreślić drugą osobę z umowy, należy złożyć wniosek o aneks kredytowy. Bank oceni dochody, historię BIK i stabilność finansową. Czasem pomocne jest dodanie nowego współkredytobiorcy (np. rodzica).
Co jeśli jestem na działalności gospodarczej i chcę przejąć kredyt?
Bank analizuje Twoją zdolność kredytową na podstawie PIT, ZUS i historii wpływów – często bardziej rygorystycznie niż przy etacie.
Samozatrudnienie nie wyklucza przejęcia kredytu po rozwodzie, ale wymaga minimum 12–24 miesięcy stabilnej działalności oraz rozliczeń na zasadach ogólnych lub liniowo. Bank będzie oczekiwał:
- zeznania PIT za ostatni rok (lub dwa lata – zależnie od banku),
- potwierdzeń składek ZUS i podatku,
- zestawienia wpływów z konta firmowego,
- umów B2B, faktur lub KPiR.
Uwaga: banki zwykle nie uznają dochodu z ryczałtu lub dopiero co założonej działalności. Warto wcześniej skonsultować się z ekspertem kredytowym lub doradcą bankowym.
Rozwód a poręczyciele kredytu – co z rodzicami?
Poręczyciele (np. rodzice) nie są zwalniani z odpowiedzialności wskutek rozwodu kredytobiorców.
Jeśli umowa kredytowa zawierała poręczenie (np. z 2008–2012), rozwód nie zmienia sytuacji poręczyciela. Aby „wypisać” go z umowy, konieczne jest:
- przejęcie kredytu przez jednego z małżonków,
- uzyskanie aneksu do umowy z nową oceną zdolności,
- wystąpienie z wnioskiem o zwolnienie poręczyciela.
Jeśli bank nie wyrazi zgody, poręczyciel nadal odpowiada za spłatę kredytu, nawet jeśli kredyt przejął tylko jeden z rozwiedzionych małżonków.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem po rozwodzie?
Należy najpierw uzyskać promesę z banku, spłacić dług, a resztę podzielić.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa – ale pierwsze pieniądze idą do banku. Po wykreśleniu hipoteki (list mazalny) pozostała część trafia do byłych małżonków. To rozwiązanie definitywne – kończy wspólny kredyt i relacje.
Co jeśli żadna ze stron nie przejmuje kredytu i mieszkania?
Wspólna spłata lub wynajem to ryzykowne rozwiązania – wymagają ogromnego zaufania.
Jeśli sprzedaż lub przejęcie nie są możliwe, małżonkowie czasem kontynuują wspólną spłatę. Ale jedno opóźnienie niszczy BIK obu osób – bez względu na to, kto zawinił. Wynajem wymaga zgody obu stron i podziału dochodu w PIT zgodnie z udziałami.
Jak obliczyć spłatę udziału i odzyskać pieniądze za raty po rozwodzie?
Spłata liczona jest od wartości rynkowej mieszkania, a zwrot za raty możliwy jest jako roszczenie regresowe.
Przejmujący lokal musi spłacić połowę wartości nieruchomości. Jeśli po rozwodzie jedna osoba sama spłacała raty, może żądać zwrotu połowy tych kwot (roszczenie regresowe). Warto ująć to w porozumieniu mediacyjnym, bo egzekucja sądowa bywa trudna.
Podatek od sprzedaży nieruchomości po rozwodzie (PIT-39)
Sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od nabycia może rodzić obowiązek zapłaty PIT – ale są sposoby, by go legalnie uniknąć.
W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem po rozwodzie należy pamiętać o formularzu PIT-39. Zwolnienie z podatku dochodowego przysługuje, gdy:
- od końca roku zakupu minęło 5 lat, lub
- uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Dotyczy to np. zakupu nowego mieszkania, budowy domu, spłaty innego kredytu hipotecznego. Podział majątku w wyniku rozwodu nie jest uznawany za sprzedaż, więc nie generuje PIT. Ale dobrowolna sprzedaż już tak.
Case study: Jak Anna i Piotr poradzili sobie po rozwodzie?
Sprzedali mieszkanie i podzielili pieniądze – bez walki i sądu.
W 2024 roku trafili do mnie Anna i Piotr. Mieli 420 000 zł kredytu i mieszkanie warte 560 000 zł. Po rozwodzie zdecydowali się na sprzedaż. Spłacili bank, podzielili 140 000 zł po połowie i każde rozpoczęło nowy rozdział życia – bez długów, bez konfliktu, bez ryzyka BIK.
Rozwód a kredyt we frankach (CHF) – co musisz wiedzieć?
Kredyt frankowy to większe ryzyko: ujemny kapitał, pozwy sądowe i trudności z przejęciem.
Wielu kredytobiorców frankowych ma saldo kredytu wyższe niż wartość mieszkania. Trudno je sprzedać, a przejęcie wymaga ogromnej zdolności. Dodatkowo trwające pozwy o unieważnienie umowy komplikują podział majątku. Potrzebna jest pomoc prawnika wyspecjalizowanego w sprawach CHF.
Jak poradzić sobie z emocjami i konfliktem?
Mediacje i wsparcie psychologiczne są równie ważne jak aspekty prawne.
Rozwód to kryzys. Warto korzystać z pomocy fundacji lub organizacji pomocowych. Dobra komunikacja i wsparcie z zewnątrz skracają czas konfliktu i pozwalają lepiej zadbać o dzieci i finanse.
Wzór: Porozumienie o spłacie kredytu (wzór informacyjny)
Wzór poniższy ma charakter informacyjny i wymaga konsultacji prawnej przed użyciem.
POROZUMIENIE O SPŁACIE KREDYTU Między: 1) [Imię i Nazwisko Małżonka A], PESEL ___, 2) [Imię i Nazwisko Małżonka B], PESEL ___, zwanymi dalej „Stronami”, zawiera się, co następuje: §1. W związku z rozwiązaniem małżeństwa Strony ustalają, że: – przez miesiące [od‑data] do [do‑data] raty kredytowe w wysokości … zł opłacane będą przez [Małżonek A/B]. – Pozostałe raty po [data] opłacane będą przez … – Do momentu podpisania aneksu żadna ze Stron nie wystąpi do banku o egzekucję. §2. W razie opóźnienia lub zmiany sytuacji finansowej, Strony zobowiązują się do wzajemnego kontaktu i renegocjacji warunków. §3. Strony deklarują, że po podpisaniu aneksu zobowiązania określone w §1 wygasają. ______________________ (podpis Małżonka A) ______________________ (podpis Małżonka B)
Najczęstsze błędy popełniane przez rozwodzących się z kredytem
- Błąd #1: Wiara w ustne ustalenia z byłym małżonkiem
- Błąd #2: Ignorowanie banku na etapie rozwodu
- Błąd #3: Brak porozumienia co do spłaty lub sprzedaży
- Błąd #4: Zgoda na dalszą wspólną spłatę bez zabezpieczeń
- Błąd #5: Zapomnienie o podatku od sprzedaży nieruchomości
Jak krok po kroku zabezpieczyć się przy rozwodzie z kredytem?
Krok po kroku:
- 📄 Zbierz dokumenty: umowa kredytowa, saldo, KW, akt małżeństwa
- 📞 Skontaktuj się z bankiem: zapytaj o aneks lub sprzedaż
- 🗣️ Ustal wspólny scenariusz: sprzedaż, przejęcie, najem
- 🤝 Rozważ mediację lub przygotuj ugodę
- ✍️ Zawrzyj aneks, podziel środki, zmień wpisy w KW
- 🗂️ Zarchiwizuj dokumenty – mogą być potrzebne przy kontroli podatkowej
Jak przygotować się do rozmowy z bankiem?
- Kopia umowy kredytowej i harmonogramu spłat
- Akt rozwodu lub zaświadczenie o toczącej się sprawie
- Dokument potwierdzający Twoje zarobki (PIT, zaświadczenie od pracodawcy, KPiR)
- Wniosek o aneks lub przejęcie kredytu
- Oświadczenie drugiego małżonka (jeśli potrzebne do sprzedaży lub przejęcia)
- Lista pytań: np. Czy możliwe jest refinansowanie? Jakie są koszty aneksu? Czy mogę dodać nowego współkredytobiorcę?
Definicje najważniejszych pojęć
- Solidarna odpowiedzialność: odpowiedzialność wszystkich współkredytobiorców za całość zobowiązania wobec banku.
- Roszczenie regresowe: prawo do zwrotu części spłaconych rat od byłego małżonka, jeśli tylko jedna strona spłacała kredyt.
- Promesa bankowa: dokument od banku potwierdzający zgodę na wcześniejszą spłatę i sprzedaż nieruchomości.
- List mazalny: oświadczenie banku o spłacie kredytu i zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Aneks do umowy: dokument zmieniający warunki kredytu, np. wykreślający jednego z kredytobiorców.
- Zdolność kredytowa: zdolność do terminowej spłaty kredytu oceniana przez bank na podstawie dochodów, wydatków i historii BIK.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, rozwód nie kończy umowy z bankiem. Dopóki nie podpiszecie aneksu zwalniającego Cię z długu, odpowiadasz solidarnie za całą kwotę kredytu, nawet jeśli nie mieszkasz już w nieruchomości.
Nie, sąd dzieli wyłącznie majątek (aktywa), takie jak nieruchomość. Nie ma uprawnień do zmiany umowy zawartej między Tobą a bankiem, czyli nie może „podzielić” długu (pasywów).
Najbezpieczniejsza jest sprzedaż nieruchomości i całkowita spłata długu. To definitywnie kończy zobowiązanie i zależność finansową. Przejęcie kredytu jest bezpieczne tylko po uzyskaniu od banku aneksu do umowy.
Możesz spróbować zwiększyć swoją zdolność kredytową, np. poprzez dołączenie nowego współkredytobiorcy (np. rodzica), dokonanie dużej nadpłaty kredytu lub poszukanie oferty refinansowania w innym banku.
Nie, intercyza (umowa o rozdzielności majątkowej) nie działa wstecz. Jeśli została podpisana już po zaciągnięciu wspólnego kredytu, nie ma żadnego wpływu na to zobowiązanie wobec banku.
Tak, masz prawo domagać się od byłego małżonka zwrotu połowy rat zapłaconych z Twoich osobistych pieniędzy po ustaniu wspólności majątkowej. Jest to tzw. roszczenie regresowe, którego można dochodzić w sądzie.
Do wynajmu wspólnej nieruchomości potrzebna jest zgoda obojga byłych małżonków, ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Najlepiej spisać porozumienie regulujące podział dochodów i kosztów, aby uniknąć sporów.
Masz dodatkowe pytania lub własne doświadczenia, którymi chcesz się podzielić? Zostaw komentarz poniżej – postaram się odpowiedzieć na wszystkie wątpliwości.
Aktualizacja artykułu: 25 lipca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Absolwent Akademii Polonijnej, ekonomista, analityk produktów i usług finansowych z 19-letnim doświadczeniem. Obecnie bloger, afiliant i pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Chargeback – jak otrzymać zwrot na kartę?
Kredyt konsolidacyjny – kiedy warto połączyć wszystkie raty w jedną?
