Umowa deweloperska – na co uważać i jak działa rachunek powierniczy oraz DFG?

Czym jest umowa deweloperska i jakie prawa oraz obowiązki stron wynikają z ustawy deweloperskiej?

Ustawa precyzuje, jakie informacje i załączniki muszą się znaleźć w umowie, jakie dokumenty powinny ją poprzedzać oraz w jaki sposób działa rachunek powierniczy. Dzięki temu nie opierasz się na marketingu, tylko na prospekcie informacyjnym i wymogach ustawowych. Z ustawy wynikają też obowiązki stron: deweloper odpowiada za termin, standard, usunięcie wad i prowadzenie rachunku powierniczego, a nabywca za terminowe wpłaty oraz współpracę przy odbiorze i akcie przeniesienia własności.

Na co uważać przed podpisaniem umowy: prospekt, standard i ryzykowne klauzule?

Prospekt dzieli się na część ogólną dotyczącą całego przedsięwzięcia oraz część indywidualną dla konkretnego lokalu. Sprawdź stan prawny gruntu, obciążenia hipoteczne, terminy zakończenia i przeniesienia własności oraz elementy otoczenia, które wpływają na komfort i wartość lokalu.

Opis standardu powinien mieć parametry techniczne, a nie hasła marketingowe. Jeśli standard jest opisany „ogólnie”, ryzykujesz spór przy odbiorze.

Szczególnej uwagi wymagają klauzule waloryzacyjne, czyli zapisy pozwalające podnieść cenę w trakcie realizacji. Sprawdź: podstawę indeksacji, częstotliwość, limity, zasady informowania oraz to, czy umowa przewiduje prawo do odstąpienia w razie wzrostu ceny przekraczającego akceptowany poziom.

Jak działa rachunek powierniczy otwarty i zamknięty i czym różnią się dla nabywcy oraz dewelopera?

W rachunku otwartym bank wypłaca środki po zakończeniu kolejnych etapów budowy, a w rachunku zamkniętym dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Różnica wpływa na moment „opuszczenia” rachunku przez pieniądze.

Przy mieszkaniu za 500 000 zł składka DFG przy rachunku otwartym wynosi około 2 250 zł, a przy rachunku zamkniętym około 500 zł, przy czym jest wkalkulowana w cenę lokalu.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kiedy oraz w jaki sposób wypłaca świadczenia kupującym?

DFG jest zarządzany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i jest zasilany składkami naliczanymi od wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Wypłaty są przewidziane m.in. w razie upadłości dewelopera albo upadłości banku prowadzącego rachunek, a także w określonych sytuacjach odstąpienia od umowy, zgodnie z ustawą.

Jak analizować harmonogram płatności i jakie warunki wypłat z rachunku powierniczego stosują banki?

Harmonogram dzieli cenę lokalu na transze powiązane z etapami budowy. Bank oczekuje dokumentów potwierdzających postęp prac (np. protokoły zaawansowania robót, potwierdzenia kierownika budowy). Z perspektywy nabywcy liczy się proporcja: im większa część ceny jest płacona na wczesnym etapie, tym większe znaczenie ma jakość kontroli banku i precyzja definicji etapów.

Dla mieszkania za 650 000 zł różnica między sytuacją, gdy przed stanem surowym zamkniętym płacisz 30% ceny, a sytuacją, gdy płacisz 50%, wynosi 130 000 zł. To pokazuje skalę kwoty, która „pracuje” na Twoje ryzyko w razie zatrzymania budowy na wczesnym etapie.

Jakie zabezpieczenia i gwarancje powinny znaleźć się w umowie: kary umowne, rękojmia, gwarancja i hipoteka?

Sprawdź kary umowne naliczane za opóźnienia w wydaniu lokalu i przeniesieniu własności, a także zapisy o rękojmi i gwarancji. W części dotyczącej hipoteki kluczowa jest procedura: w jaki sposób hipoteka zabezpieczająca finansowanie dewelopera ma zostać wykreślona i jak w jej miejsce ma wejść hipoteka kredytu nabywcy, jeśli finansujesz zakup kredytem.

Jak przebiega odbiór techniczny lokalu i zgłaszanie usterek?

W protokole odbioru wpisujesz wady i usterki. W praktyce wiele osób korzysta z inspektora, bo część problemów jest niewidoczna dla laika. Typowe problemy dotyczą geometrii ścian, jakości tynków, stolarki okiennej, balkonów oraz instalacji.

Kiedy i jak można odstąpić od umowy deweloperskiej i jakie konsekwencje finansowe ponoszą strony?

Podstawą odstąpienia bywa brak wymaganych elementów umowy, niezgodność prospektu z umową, istotne opóźnienie przeniesienia własności czy inne naruszenia wskazane w ustawie. Oświadczenie składa się pisemnie, a liczy się forma doręczenia i terminy.

Co w razie opóźnienia, zmian w projekcie lub upadłości dewelopera i jak w praktyce chroni DFG kupującego?

Jeśli deweloper przekracza terminy, wchodzą w grę kary umowne i ścieżki ustawowe. Zmiany projektu, które obniżają standard lub zmieniają istotne parametry lokalu, powinny mieć jednoznaczne podstawy w umowie. W razie upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek powierniczy rozliczenie wpłat przebiega przez rachunek, a następnie uzupełniająco przez DFG, zgodnie z ustawą.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania