Umowa deweloperska – na co uważać i jak działa rachunek powierniczy oraz DFG?

Czym jest umowa deweloperska i jakie prawa oraz obowiązki stron wynikają z ustawy deweloperskiej?

Umowa deweloperska to akt notarialny, w którym deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść jego własność na Ciebie w przyszłości, a Twoje wpłaty podlegają szczególnej ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawa deweloperska precyzyjnie opisuje, jakie informacje trzeba zamieścić w umowie, jakie dokumenty powinny ją poprzedzać oraz w jaki sposób prowadzi się mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dzięki temu nie opierasz się jedynie na folderze reklamowym, lecz na prospekcie informacyjnym i umowie zgodnej z wzorcem ustawowym. Z ustawy wynikają obowiązki obu stron: deweloper odpowiada za termin, standard, usunięcie wad i prowadzenie rachunku powierniczego, a Ty zobowiązujesz się do terminowych wpłat i współpracy przy odbiorze oraz podpisaniu aktu przeniesienia własności.

Na co uważać przed podpisaniem umowy: prospekt, standard i ryzykowne klauzule?

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami oraz opis standardu wykończenia są ważniejszymi dokumentami niż ulotka reklamowa, ponieważ wiążą dewelopera prawnie i muszą być spójne z treścią umowy deweloperskiej.

Prospekt dzieli się na część ogólną dotyczącą całego przedsięwzięcia oraz część indywidualną odnoszącą się do konkretnego lokalu. Znajdziesz tam informacje o stanie prawnym gruntu, obciążeniach hipotecznych, planowanym terminie zakończenia inwestycji i przeniesienia własności, a także opis infrastruktury w otoczeniu. Osobno przedstawia się standard wykończenia, który powinien zawierać konkretne parametry techniczne zamiast ogólnych sformułowań marketingowych.

W realiach 2025 r. szczególne znaczenie mają klauzule waloryzacyjne. To zapisy, które pozwalają deweloperowi podnieść cenę mieszkania w trakcie budowy, na przykład o wskaźnik inflacji GUS lub inne indeksy kosztów. Jeżeli umówiłeś się na określoną cenę, musisz wiedzieć, czy jest ona stała, czy dopuszcza późniejsze podwyżki oraz czy w razie waloryzacji przysługuje Ci prawo do odstąpienia od umowy bez dodatkowych kosztów.

Jak działa rachunek powierniczy otwarty i zamknięty i czym różnią się dla nabywcy oraz dewelopera?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, na który wpłacasz pieniądze zgodnie z harmonogramem umowy deweloperskiej, a bank wypłaca środki deweloperowi według zasad ustalonych w ustawie oraz umowie rachunku.

W modelu otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca środki deweloperowi po zakończeniu kolejnych etapów budowy, na podstawie dokumentów potwierdzających postęp prac. Przy rachunku zamkniętym środki trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności lokalu. W obu przypadkach Twoje wpłaty pozostają prawnie odseparowane od majątku dewelopera, lecz praktyczny poziom ochrony różni się przez moment wypłaty środków oraz wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Przy mieszkaniu za 500 000 zł składka na DFG przy otwartym rachunku powierniczym wynosi około 2 250 zł, a przy zamkniętym około 500 zł, przy czym ten koszt jest wkalkulowany w cenę i nie wymaga od Ciebie osobnych przelewów.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kiedy oraz w jaki sposób wypłaca świadczenia kupującym?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to fundusz zarządzany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, zasilany obowiązkowymi składkami od wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze, którego zadaniem jest zwrot wpłat nabywców w sytuacjach określonych ustawą.

DFG uruchamia wypłaty między innymi w razie upadłości dewelopera, upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także po uprawnionym odstąpieniu nabywcy od umowy deweloperskiej, gdy środki z rachunku powierniczego nie wystarczają na pełny zwrot. Składki na DFG wynoszą obecnie 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym oraz 0,1% przy rachunku zamkniętym i są naliczane od każdej wpłaty na rachunek. Z perspektywy nabywcy najważniejszy jest efekt: ochrona obejmuje 100% środków wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a Fundusz uzupełnia wypłatę z rachunku do pełnej wysokości należnych wpłat zgodnie z ustawą.

Przykładowo, jeśli przy mieszkaniu za 500 000 zł na rachunku powierniczym pozostało 300 000 zł, a Ty wpłaciłeś w sumie 450 000 zł, to brakujące 150 000 zł może zostać pokryte ze środków DFG zgodnie z przepisami, tak aby odzyskać pełną kwotę wpłat objętych ochroną.

Jak analizować harmonogram płatności i jakie warunki wypłat z rachunku powierniczego stosują banki?

Bezpieczny harmonogram płatności rozkłada Twoje wpłaty równolegle do postępu prac budowlanych, a bank wypłaca środki deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków wskazanych w umowie rachunku powierniczego.

W praktyce harmonogram dzieli cenę mieszkania na kilka lub kilkanaście transz, z których pierwsze dotyczą prac fundamentowych i niższych kondygnacji, a kolejne stanu surowego, prac instalacyjnych oraz wykończenia części wspólnych. Bank wymaga dokumentów potwierdzających wykonanie danego etapu, takich jak protokoły zaawansowania robót lub zaświadczenia kierownika budowy. Dla Ciebie ważne jest, aby suma transz płaconych przed osiągnięciem stanu surowego zamkniętego nie pochłaniała zbyt dużej części ceny mieszkania, ponieważ w razie problemów z inwestycją odzyskanie środków będzie trudniejsze.

Dla mieszkania za 650 000 zł różnica między harmonogramem, w którym przed stanem surowym zamkniętym płacisz 30% ceny, a takim, w którym transze sięgają 50%, wynosi 130 000 zł i dokładnie o taką kwotę rośnie Twoje ryzyko w razie zatrzymania inwestycji na wczesnym etapie.

Jakie zabezpieczenia i gwarancje powinny znaleźć się w umowie: kary umowne, rękojmia, gwarancja i hipoteka?

Dobrze skonstruowana umowa deweloperska przewiduje czytelne kary umowne za opóźnienia, korzystne dla Ciebie postanowienia o rękojmi i gwarancji oraz jasne zasady wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość.

W praktyce oznacza to zapisy o karach umownych naliczanych za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu lub przeniesieniu własności, opis uprawnień z tytułu rękojmi ustawowej, ewentualnej gwarancji producenta czy wykonawcy oraz informacje o hipotece ustanowionej na rzecz banku finansującego budowę. W umowie powinien znaleźć się zapis, że przed podpisaniem aktu przeniesienia własności zostanie wykreślona hipoteka dewelopera, a w jej miejsce zostanie wpisana Twoja hipoteka na rzecz banku kredytującego zakup. Dzięki temu nie stajesz się dłużnikiem obcego kredytu zaciągniętego przez dewelopera.

Jak przebiega odbiór techniczny lokalu i zgłaszanie usterek?

Odbiór techniczny lokalu to formalne spotkanie z deweloperem, podczas którego sprawdzasz lokal, wpisujesz wady do protokołu i uruchamiasz terminy usunięcia usterek przewidziane w ustawie deweloperskiej oraz Kodeksie cywilnym.

Podczas odbioru technicznego możesz skorzystać z pomocy inżyniera lub inspektora nadzoru, aby wykryć wady, które dla laika pozostają niewidoczne. W protokole odbioru wskazuje się wady i wyznacza termin ich usunięcia; dla części usterek przewidziano konkretne terminy usunięcia, a dla wad istotnych zachowujesz prawo do odmowy podpisania aktu przeniesienia własności. Typowe problemy dotyczą geometrii ścian, jakości tynków, nieszczelnych okien, wad balkonów oraz instalacji wentylacyjnej i grzewczej.

Kiedy i jak można odstąpić od umowy deweloperskiej i jakie konsekwencje finansowe ponoszą strony?

Ustawa deweloperska przewiduje katalog sytuacji, w których możesz jednostronnie odstąpić od umowy deweloperskiej, a deweloper ma obowiązek zwrócić wpłacone środki, z uwzględnieniem rozliczeń określonych w przepisach oraz samej umowie.

Podstawą odstąpienia bywa między innymi brak obligatoryjnych elementów umowy, niezgodność prospektu z umową, istotne opóźnienie w przeniesieniu własności, rażące naruszenie obowiązków przez dewelopera czy nieusunięcie wady istotnej. Oświadczenie o odstąpieniu składa się w formie pisemnej, a skuteczność zależy od dochowania terminów i sposobu doręczenia. Po skutecznym odstąpieniu rozliczenia przebiegają w pierwszej kolejności przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, a w razie potrzeby przy wsparciu DFG.

Co w razie opóźnienia, zmian w projekcie lub upadłości dewelopera i jak w praktyce chroni DFG kupującego?

Przy opóźnieniach, jednostronnych zmianach projektu lub upadłości dewelopera Twoja ochrona opiera się na karach umownych, prawie do odstąpienia oraz mechanizmach mieszkaniowego rachunku powierniczego i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Jeżeli deweloper przekracza termin przeniesienia własności, często przysługuje Ci kara umowna za każdy dzień opóźnienia, a po upływie dodatkowego terminu możesz odstąpić od umowy. Zmiany projektu, które prowadzą do obniżenia standardu czy zmiany istotnych cech lokalu, uprawniają do żądania przywrócenia pierwotnych założeń lub mogą stać się podstawą odstąpienia. W razie upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek powierniczy Twoje wpłaty są rozliczane poprzez rachunek powierniczy i DFG zgodnie z procedurą ustawową.

Przykładowo, jeśli wpłaciłeś 300 000 zł przy cenie mieszkania 450 000 zł, a deweloper ogłosi upadłość na etapie stanu surowego, Twoje roszczenia kierowane są najpierw do banku prowadzącego rachunek powierniczy, a następnie uzupełniająco do DFG, co tworzy dwustopniową barierę przed utratą całej kwoty.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania