Ustanowienie hipoteki na rzecz banku - co trzeba wiedzieć?

✅ Najważniejsze informacje w skrócie:

Hipoteka to wpis w dziale IV księgi wieczystej, który daje bankowi pierwszeństwo zaspokojenia długu z nieruchomości.
Wpis hipoteki kosztuje zwykle 200 zł opłaty sądowej, a wykreślenie po spłacie kredytu: 100 zł.
PCC od hipoteki zależy od konstrukcji zabezpieczenia: w praktyce spotyka się 19 zł (wierzytelność o wysokości nieustalonej) albo 0,1% (wierzytelność ustalona).
Koszt „pomostowy” dotyczy okresu do wpisu hipoteki: rozliczenie następuje po wpisie, a termin wynika z umowy; w części „starych” umów (objętych przepisami przejściowymi) ustawowo stosuje się 60 dni od wpisu.
Hipoteka nie znika po nadpłacie ani po zmianie właściciela, znika dopiero po wykreśleniu z KW.

Hipoteka to zabezpieczenie, bez którego bank nie uruchomi kredytu hipotecznego. Jest przypisana do nieruchomości i działa aż do wykreślenia z księgi wieczystej, niezależnie od tego, kto jest właścicielem.

Ustanowienie hipoteki: jak realnie da się to załatwić?

Warianty różnią się głównie ryzykiem błędu i organizacją, nie samą „istotą” hipoteki.
Wariant	Kiedy pasuje	Plus	Minus
Samodzielnie w sądzie	Masz komplet dokumentów i czas na dopilnowanie formalności	Najprościej kosztowo	Ryzyko błędu w KW-WPIS i zwrot wniosku
Przez notariusza (złożenie elektroniczne)	Masz akt notarialny i chcesz ograniczyć ryzyko pomyłek	Spójność dokumentów, szybkie przekazanie do KW	Koszty notarialne zależne od czynności
Przez pełnomocnika	Współwłasność, wyjazd, brak możliwości podpisu wszystkich stron w jednym czasie	Sprawne podpisy i kompletowanie załączników	Dochodzi koszt pełnomocnictwa i formalności

W tym artykule poruszam następujące tematy:

Hipoteka bankowa w Polsce: czym jest i gdzie znajduje się w księdze wieczystej?

Najważniejsze: hipoteka to prawo rzeczowe, ujawniane w dziale IV księgi wieczystej, które daje bankowi pierwszeństwo zaspokojenia długu z nieruchomości.

Księga wieczysta jest rejestrem, w którym sąd ujawnia stan prawny nieruchomości. W dziale IV zobaczysz dane wierzyciela (banku), kwotę hipoteki i walutę. Bez księgi wieczystej hipoteka nie powstaje, da się ją jednak wpisać także przy jednoczesnym zakładaniu KW.

W praktyce kwota hipoteki często jest wyższa niż saldo kredytu, ponieważ zabezpiecza nie tylko kapitał, ale też odsetki i koszty związane z dochodzeniem roszczenia.

Dlaczego hipoteka nie znika po sprzedaży mieszkania ani zmianie właściciela?

Najważniejsze: hipoteka obciąża nieruchomość, a nie osobę, więc trwa do momentu wykreślenia z KW, nawet jeśli właściciel się zmieni.

To oznacza, że nabywca nieruchomości z hipoteką kupuje ją razem z obciążeniem, chyba że w akcie i rozliczeniach doprowadzono do spłaty oraz wykreślenia. Z perspektywy banku to stabilne zabezpieczenie, z perspektywy kupującego: sygnał, że trzeba dokładnie sprawdzić dział IV KW przed podpisaniem umowy.

Ustanowienie hipoteki krok po kroku: procedura i lista dokumentów

Najważniejsze: po umowie kredytowej składasz KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego z wymaganymi załącznikami i opłatą.

Najczęstszy zestaw dokumentów wygląda tak:

oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki (często z notarialnie poświadczonym podpisem),
dokument banku stanowiący podstawę wpisu (zgodnie z wymogami banku),
pełnomocnictwa, jeśli bank lub strona działa przez pełnomocnika,
odpis księgi wieczystej albo dokumenty do jej założenia,
dokument własności (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
dodatkowe załączniki zależne od nieruchomości (np. spółdzielnia, grunt, mapa).

Formularz KW-WPIS pobierzesz z gov.pl:

👉 Formularz KW-WPIS – gov.pl

KW-WPIS: jak uniknąć błędów i opóźnień przy wpisie hipoteki?

Najważniejsze: sądy zwracają wnioski głównie za literówki w numerze KW, brak podpisu wszystkich uprawnionych i brak opłaty albo załącznika.

Numer księgi wpisz dokładnie w formacie z e-KW.
Żądanie musi wskazywać wpis hipoteki (dział IV).
Dane banku i kredytobiorcy przepisz bez skrótów i „na oko”.
Załączniki ułóż w kolejności, dodaj potwierdzenie opłaty.

Wskazówka: jeśli akt notarialny i tak jest podpisywany, notariusz często składa wniosek do KW elektronicznie, a Ty dostajesz potwierdzenie nadania wniosku.

Koszty ustanowienia hipoteki: opłaty sądowe, PCC, notariusz i wycena

Najważniejsze: podstawowe opłaty są stałe, a największa zmienność dotyczy notariusza i operatu, PCC zależy od konstrukcji hipoteki.

Wysokość PCC wynika z ustawy o PCC, a stawki maksymalne notariusza: z rozporządzenia o taksie notarialnej.
Koszt	Ile wynosi w praktyce	Kiedy występuje	Uwagi
Opłata sądowa za wpis hipoteki	200 zł	przy składaniu KW-WPIS	opłata stała za jedną hipotekę
PCC od ustanowienia hipoteki	19 zł albo 0,1%	przy ustanowieniu hipoteki	zależy od tego, czy wierzytelność jest ustalona, czy nieustalona
Notariusz	zależne od czynności	gdy wymagany jest akt lub poświadczenie podpisu	stawki maksymalne wynikają z taryfy; dochodzi VAT i wypisy
Operat szacunkowy	najczęściej kilkaset do ok. 1000 zł	na etapie kredytu	cena zależy od rynku i rodzaju nieruchomości
Zmiana treści hipoteki (np. częściowe wykreślenie)	150 zł	gdy chcesz formalnie „zaktualizować” wpis w dziale IV	dotyczy zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego

Przykład (limit maksymalnej taksy przy wartości 400 000 zł):
1010 zł + (0,4% × 340 000 zł) = 1010 zł + 1360 zł = 2370 zł + VAT.

Ostrzeżenie: w praktyce bank zabezpiecza kredyt szerzej niż „samo saldo” (kapitał, odsetki, koszty), więc kwota hipoteki w dziale IV bywa wyższa niż kwota kredytu. To normalne, ale ma wpływ na PCC i koszty notarialne zależne od wartości czynności.

Reklama:

Ubezpieczenie pomostowe (koszt pomostowy): co to jest i kiedy bank rozlicza pobrane kwoty?

Najważniejsze: koszt „pomostowy” dotyczy okresu od uruchomienia kredytu do wpisu hipoteki, po wpisie bank zwraca albo zalicza pobrane kwoty, a termin rozliczenia wynika z umowy; w części umów objętych przepisami przejściowymi stosuje się 60 dni od dnia wpisu.

W umowie kredytowej bank opisuje, jak nalicza koszt pomostowy (np. podwyższona marża, opłata, składka). Po dokonaniu wpisu hipoteki bank rozlicza pobrane kwoty, najczęściej przez zwrot na rachunek albo zaliczenie na spłatę kredytu w formie nadpłaty. Jeśli Twój kredyt podpada pod przepisy przejściowe wprowadzone w 2022 r., rozliczenie powinno nastąpić w terminie 60 dni od dnia wpisu.

Hipoteka w nietypowych sytuacjach: deweloper, budowa domu, refinansowanie, nadpłaty

Najważniejsze: nietypowe przypadki nie zmieniają zasad hipoteki, zmieniają kolejność wpisów i dokumentów, które trafiają do KW.

Rynek pierwotny (deweloper): przed przeniesieniem własności w KW często pojawia się roszczenie kupującego w dziale III, a docelowa hipoteka banku jest ujawniana po akcie przenoszącym własność i założeniu/uzupełnieniu KW lokalu.
Budowa domu: hipoteka zabezpiecza grunt i to, co na nim powstaje; bank kontroluje zwykle etapy i wypłaty transz.
Refinansowanie: nowy bank wpisuje hipotekę, a stary bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie; przez pewien czas w dziale IV bywają dwa wpisy.
Nadpłata: saldo kredytu spada, ale wpis w KW pozostaje bez zmian, dopóki nie złożysz wniosku o zmianę treści hipoteki wraz ze zgodą banku.

Ile trwa wpis hipoteki i jak ograniczyć koszty czasu?

Najważniejsze: czas wpisu zależy od obciążenia wydziału KW, a realne oszczędności daje brak błędów w KW-WPIS i szybkie złożenie kompletu dokumentów.

pilnuj, aby wniosek nie wrócił z brakami,
zachowaj potwierdzenie złożenia wniosku,
monitoruj status w e-KW i korespondencję z sądu,
po wpisie przekaż bankowi informację o ujawnieniu hipoteki, jeśli bank tego wymaga procesowo.

Porada: jeśli boisz się błędów, oddaj przygotowanie wniosku osobie, która robi to zawodowo (notariusz lub pełnomocnik). Najczęstszy koszt „ukryty” to powrót wniosku i kolejne tygodnie kosztu pomostowego.

Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu: co przygotować i ile to kosztuje?

Najważniejsze: hipoteka nie znika sama, potrzebujesz zgody banku (kwitu mazalnego) i wniosku KW-WPIS.

kwit mazalny (zgoda banku na wykreślenie),
KW-WPIS z żądaniem wykreślenia z działu IV,
opłata sądowa: 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.

Po złożeniu wniosku sąd dokonuje wykreślenia i aktualizuje treść działu IV. Jeśli bank zwleka z wydaniem zgody, dochodzenie wykreślenia odbywa się w trybie sądowym, ale to jest scenariusz sporny, rzadki i kosztowny.

Macierz decyzji: co robisz w zależności od sytuacji?

Sytuacja	Działanie	Dokument	Opłata
Ustanowienie hipoteki po uruchomieniu kredytu	Złożenie wniosku do KW	KW-WPIS + załączniki	200 zł
Spłata kredytu	Pobranie zgody banku i wykreślenie	Kwit mazalny + KW-WPIS	100 zł
Nadpłata i chęć „zmniejszenia” wpisu	Zmiana treści hipoteki w KW	Zgoda banku + wniosek	150 zł

🧾 Checklista przed złożeniem KW-WPIS:

Sprawdź numer księgi wieczystej w e-KW i przepisz bez skrótów.
Upewnij się, że wniosek podpisali wszyscy wymagani współwłaściciele.
Dołącz dokument banku stanowiący podstawę wpisu oraz oświadczenie właściciela.
Dodaj pełnomocnictwa i opłaty, jeśli występują w sprawie.
Dołącz potwierdzenie opłaty sądowej i ułóż załączniki w logicznej kolejności.

Słowniczek pojęć

Wierzyciel hipoteczny: bank, na rzecz którego ustanowiono hipotekę.
Dłużnik rzeczowy: właściciel obciążonej nieruchomości.
Hipoteka umowna: hipoteka ustanawiana na podstawie umowy/oświadczenia stron.
Hipoteka łączna: hipoteka obejmująca więcej niż jedną nieruchomość.
Kwit mazalny: zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy bank uruchomi kredyt bez hipoteki?

Bank uruchamia kredyt zgodnie z umową i zabezpieczeniami, a hipoteka jest standardowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, wpis do KW bywa warunkiem zakończenia etapu pomostowego.

Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki wynosi 200 zł za jedną hipotekę.

Czy po nadpłacie kredytu hipoteka w KW się zmniejsza?

Nie. Nadpłata obniża saldo kredytu, ale wpis hipoteki pozostaje bez zmian, dopóki nie złożysz wniosku o zmianę treści hipoteki wraz ze zgodą banku.

Czy hipoteka znika automatycznie po spłacie kredytu?

Nie. Potrzebujesz zgody banku na wykreślenie (kwitu mazalnego) i wniosku KW-WPIS, a opłata za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł.

Czy PCC od hipoteki zawsze wynosi 19 zł?

Nie. PCC zależy od tego, czy zabezpieczana wierzytelność ma wysokość ustaloną (0,1%) czy nieustaloną (19 zł). Przy zabezpieczeniu obejmującym także odsetki i koszty często stosuje się 19 zł.

Kiedy bank rozlicza koszt „pomostowy”?

Po dokonaniu wpisu hipoteki do KW bank zwraca albo zalicza pobrane kwoty związane z okresem pomostowym. Termin rozliczenia wynika z umowy, a w części umów objętych przepisami przejściowymi wprowadzonymi w 2022 r. stosuje się 60 dni od dnia wpisu.

Gdzie znaleźć formularz KW-WPIS?

Formularz KW-WPIS jest dostępny na gov.pl w sekcji formularzy dla wydziałów ksiąg wieczystych.

Źródła

Następny krok: jeśli przygotowujesz KW-WPIS, skopiuj checklistę z tego artykułu i odhacz każdy punkt przed złożeniem wniosku. To ogranicza zwroty wniosku i skraca okres kosztu pomostowego.

Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny oraz jest wyrazem osobistych opinii autora. Treści te nie stanowią indywidualnej porady finansowej, prawnej ani rekomendacji w rozumieniu art. 4 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Artykuł nie uwzględnia Twojej indywidualnej sytuacji. Decyzje kredytowe i inwestycyjne podejmujesz na własne ryzyko. Skonsultuj się z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego oraz notariuszem.

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku – co trzeba wiedzieć?